El documento público electrónico: Conceptos básicos que deben manejarse

22/6/2023

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El documento público electrónico: Conceptos básicos que deben manejarse

-Episodio 1-

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En pocos meses, España vivirá una verdadera revolución en el sector notarial, gracias a la implantación del protocolo electrónico y la posibilidad de otorgar documentos públicos de forma telemática, todo ello de la mano de la reciente Ley 11/2023. Así pues, en muy pocos meses, será posible firmar escrituras a través de videoconferencia, y obtener copias auténticas electrónicas y copias simples electrónicas de las mismas.

Asimismo, es una realidad que, en pleno año 2023, fruto de la adopción de las nuevas tecnologías por amplias capas de la sociedad, cada vez es más común que, en el ámbito privado, muchas personas recurran de forma habitual a los documentos electrónicos y la firma digital como medios para instrumentar y formalizar sus relaciones jurídicas (como por ejemplo, en la firma de contratos de alquiler, contratos de reserva o “de arras” en el marco de una compraventa inmobiliaria, contratos de suministros, documentación bancaria, etc.).

A la vista de esta realidad, y de las múltiples consultas y dudas que me plantean al respecto los ciudadanos cuando acuden a mi despacho notarial a formalizar sus documentos públicos, he considerado conveniente abordar esta cuestión en un artículo divulgativo, en el cual, a través de mi sistema tradicional de pregunta – respuesta breve, trataré de abordar la cuestión de forma simple y didáctica, para que cualquier ciudadano interesado en la cuestión pueda comprender adecuadamente estos fenómenos, sus características, diferencias, y ventajas e inconvenientes.

¿Qué diferencias existen entre celebrar un contrato en un documento privado o en un documento público tradicional?

Tradicionalmente, desde tiempos inmemoriales, cuando cualquier persona quiere formalizar un acto o negocio jurídico (como, por ejemplo, una compraventa, un contrato de alquiler, etc.), y plasmar el mismo para su constancia y efectos en un documento físico, puede optar por dos grandes vías, a saber:

El documento privado.
El documento público.

En el caso del documento privado “tradicional”, el mismo consiste en un escrito, plasmado en soporte papel, en el que una o más personas formalizan y plasman un acto o negocio jurídico.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si Clara es propietaria de un piso que quiere alquilar, y alcanza un acuerdo para ello con Manuel, Clara y Manuel formalizarán su contrato de alquiler en un documento privado, esto es, un documento elaborado por ellos mismos (o con la asistencia de un abogado), y firmado por Clara y Manuel de forma manuscrita.<ejemplo>

Por el contrario, un documento público “tradicional” es también un escrito, plasmado en soporte papel, en el que una o diversas personas formalizan un acto o negocio jurídico, pero con la particularidad clave de que el mismo se otorga ante Notario, esto es, un funcionario público al que la ley le confiere la autoridad de la fe pública, es decir, la facultad de certificar frente a toda la sociedad que los hechos que constan en dicho documento son auténticos.

Las diferencias entre ambos son muy importantes, el hecho de la participación del notario en dicho contrato añade a ese documento calificado de “público” de las siguientes garantías que no tiene el documento privado:

El notario identificará a las partes, con sus respectivos documentos de identidad oficiales, para verificar así que efectivamente son quienes afirman ser.
El notario verificará su capacidad jurídica o de discernimiento, asegurando así que las personas que protagonizan ese acto o negocio jurídico se hallan en plenas facultades intelectivas y volitivas para prestar su consentimiento válido al mismo.
El notario comprobará que las personas que comparecen tienen la legitimación necesaria para protagonizar el acto o negocio jurídico que se trate (por ejemplo, en la compraventa de un inmueble, el Notario verificará que el vendedor es realmente el propietario del inmueble que se quiere transmitir y que no existe ninguna limitación legal que le impida su venta).
El notario velará por la adecuación a la legalidad del acto o negocio jurídico que se pretenda formalizar, asegurando que todos los pactos o estipulaciones cumplen con la normativa vigente, evitando con ello futuras controversias entre las partes.
El notario informará y asesorará a los intervinientes sobre los derechos, obligaciones y consecuencias jurídicas (civiles, administrativas, fiscales, etc.) que se deriven del acto o negocio jurídico que formalizan.
‍El notario custodiará el documento firmado por las partes contratantes evitando así cualquier manipulación posterior. Y entregará a los firmantes una copia auténtica (con valor de original) del documento firmado a cada una de las partes.

Por lo tanto, creo que son muy perceptibles las ventajas que presenta firmar un contrato ante notario (documento público), frente a la opción de hacerlo de forma particular entre las partes sin intervención del notario (documento privado).

Hago esta clara distinción al inicio de mi artículo para que se tenga en todo momento presente antes de entrar en la contratación electrónica y se pueda complicar la cuestión al respecto por la aparición de más actores como son los llamados terceros de confianza.

¿El documento público tradicional tiene más ventajas que el documento privado?

Efectivamente, el documento público, además de todos los aspectos positivos antes indicados (recordemos el documento que se firma ante notario) concede otros beneficios adicionales como, por ejemplo:

La fuerza ejecutiva del documento público (que permite en muchas ocasiones hacer valer su cumplimiento judicialmente de una forma mucho más rápida que el documento privado).
El acceso al Registro de la Propiedad y, por lo tanto, el quedar protegidos frente a terceras personas ajenas inicialmente al contrato formalizado.
La posibilidad de constituir determinados derechos, pues en casos concretos, la forma de escritura pública es requisito indispensable para la válida constitución de un derecho (como, por ejemplo, sucede en el caso donaciones de bienes inmuebles).

<ejemplo>Así pues, siguiendo nuestro ejemplo anterior, si Clara, propietaria de ese piso que hemos comentado, ahora, en lugar de alquilarlo, desea venderlo, y alcanza un pacto con Manuel a tal efecto, lo más adecuado para los intereses de ambas partes sería formalizar esa compraventa en escritura pública, pues ello dotaría al negocio de la máxima seguridad jurídica, tanto para Clara como para Manuel, asegurando así que la compraventa se adecúa a la legalidad vigente y que Manuel, como nuevo propietario, puede inscribir su derecho de propiedad en el Registro de la Propiedad, otorgándole así al mismo la máxima seguridad posible.<ejemplo>

Como podemos ver pues, en definitiva, las diferencias entre formalizar un acto o negocio jurídico en un documento privado o público son muchas, siendo las ventajas del documento público muy superiores, como se ha podido apreciar.

¿Qué sucede cuando aparece un problema o conflicto legal sobre un contrato firmado?

En la práctica es frecuente que, tras formalizar un acto o negocio jurídico, y plasmarlo en un documento “tradicional” en soporte papel, a resultas del mismo se genere un conflicto jurídico, el cual, finalmente desemboque en un litigio ante un juzgado.

<ejemplo>Siguiendo nuestro ejemplo, imaginemos que Clara, una vez firmado su contrato de alquiler con Manuel (donde pactaron una renta mensual de 500 € y con entrada en la vivienda en el plazo de 1 mes), durante ese tiempo se arrepiente de ello, porque aparece un nuevo inquilino que le ofrece 700 €, de modo que Clara finalmente no entrega las llaves del piso a Manuel, y lo hace a este otro inquilino, con lo cual Manuel se queda sin el piso al que tenía derecho en base a ese contrato de alquiler firmado, con todos los perjuicios personales que ello le pudiera suponer.<ejemplo>

Ante esta situación, Manuel, si quiere hacer valer sus derechos, deberá interponer una demanda judicial contra Clara. Vamos a analizar esta cuestión diferenciando si el contrato de arrendamiento en cuestión se firmo en documento privado (lo habitual para este tipo de contratos en la práctica) o si se hubiera firmado en documento publico (es decir, ante Notario).

ESCENARIO 1: RESOLUCIÓN DEL CONFLICTO CONTRACTUAL QUE TIENE SU ORIGEN MEDIANTE DOCUMENTO PRIVADO EN SOPORTE PAPEL

Como indicamos, en caso de que dicho contrato de alquiler se hubiere formalizado en documento privado, Manuel, para hacer valer sus derechos, deberá interponer la correspondiente demanda judicial contra Clara, y aportar a ese proceso judicial, como prueba principal de su pretensión, ese contrato de alquiler firmado en el documento privado.

Así las cosas, interpuesta esa demanda judicial, si Clara, como demandada, para lograr un resultado positivo para sus intereses en ese proceso judicial, basa su estrategia en alegar que ese contrato de alquiler es falso (porque ella no lo firmó, porque Manuel se lo ha inventado, etc.), en tal caso, una vez notificada la demanda, en el momento procesal oportuno deberá impugnar la autenticidad de ese documento privado, esto es, alegar que el mismo no es auténtico o real.

<ejemplo>En tal caso, para estos supuestos, la ley procesal establece que la parte que lo haya presentado (en nuestro caso, Manuel) deberá pedir el cotejo pericial del documento (esto es, que un perito experto verifique si la letra y/o firma del documento corresponde a la persona cuya autoría se le atribuye presuntamente) o, en su caso, proponer cualquier otro medio de prueba que resulte útil y pertinente a tal efecto. Como vemos pues, en nuestro ejemplo concreto, Manuel, pese a haber firmado su contrato de alquiler y tener todo el derecho del mundo a vivir en esa vivienda, para poder hacer valer sus derechos, al constar en un documento privado cuya autenticidad se ha puesto en duda, se verá obligado a demostrar que dicho contrato de alquiler es auténtico y que el mismo fue realmente firmado con Clara, con todas las dificultades probatorias que ello puede suponer y con el coste económico adicional que también le supondrá demostrar que ello es así.<ejemplo>

ESCENARIO 2: RESOLUCIÓN DEL CONFLICTO CONTRACTUAL FORMALIZADO EN DOCUMENTO PUBLICO ANTE NOTARIO

Por el contrario, en caso de que dicho contrato de alquiler se hubiere formalizado en un documento público (esto es, una escritura ante Notario), la situación, como veremos a continuación, cambiaría radicalmente.

Así pues, una vez interpuesta la demanda y aportado ese contrato de alquiler formalizado en escritura pública (por parte de Manuel), si Clara nuevamente basara su estrategia judicial en alegar la falsedad o inexactitud del documento aportado y, como consecuencia de ello, impugnare la autenticidad del documento público, como veremos, la forma de proceder sería muy distinta.

<ejemplo>En estos casos, tal y como establece la ley procesal, en el improbable caso de que se impugnare la autenticidad de un documento público (pues la ley establece sobre los mismos una presunción de veracidad, conforme los documentos públicos harán prueba plena del hecho, acto o estado de cosas que documenten, de la fecha en que se produce esa documentación y de la identidad de los fedatarios y demás personas que, en su caso, intervengan en ella), el Letrado de la Administración de Justicia (que es un funcionario del Juzgado) se desplazará hasta la Notaría donde se hubiere formalizado la compraventa (en este caso) y procederá al cotejo del documento, esto es, a comparar la copia aportada al proceso con la matriz original de la escritura custodiada por el Notario.<ejemplo>

<ejemplo>Si de este cotejo o comprobación resulta la autenticidad o exactitud del documento (lo que ocurrirá en el 99 % de los casos, salvo anomalía extraña), la ley determina que dicha escritura pública aportada al proceso desplegará plenos efectos probatorios y que, asimismo, las costas y gastos que hubiere originado el cotejo o comprobación correrán a cargo de quien hubiese formulado la impugnación (en nuestro caso, de Clara). Además, la ley también establece la posibilidad de que el Tribunal imponga multas de hasta 600 euros, si la impugnación hubiese sido temeraria (esto es, carente de todo fundamento o razonabilidad).<ejemplo>

<ejemplo>Como podemos apreciar pues, en este caso, como Manuel ha firmado su contrato en documento público, si se pone en duda la autenticidad del mismo, él no tiene que hacer nada, ni demostrar nada, ni gastarse dinero en peritos o cualquier otra prueba, pues simplemente, un funcionario del juzgado compara la escritura aportada con la original que custodia el Notario que la autorizó y verifica si ese documento es real y verídico, o no, con todas las facilidades, seguridad y garantía que ello ofrece, en este caso, a Manuel.<ejemplo>

En definitiva, y a modo de resumen de todo lo desarrollado, como podemos ver, las consecuencias y efectos de verse incurso en un litigio donde el elemento de prueba clave es un documento “tradicional” en soporte papel varían mucho, en función de si el mismo es un documento privado o un documento público, pues:

‍En el caso del documento privado, corresponde a la parte que lo aporta probar que el mismo es real y auténtico (con todas las dificultades de prueba que ello puede suponer, además del coste económico).
Mientras que, en el caso del documento público, esta discusión no se produce, pues si alguna de las partes alegare la falta de autenticidad del documento (cosa muy improbable por cierto), la misma se puede verificar de una forma muy fácil, rápida, sencilla y segura, con toda la garantía y seguridad que ello supone para la parte que pretende hacer valer sus derechos e intereses legítimos en base a esa escritura o documento público.

Por consiguiente, como resulta fácil de entender, es mucho más seguro y fiable para cualquier persona formalizar sus actos y negocios jurídicos ante Notario, en un documento público, que no en un documento privado, pues en caso de que aparezcan problemas, y acabemos en un litigio, acreditar la existencia y veracidad del documento del que resultan nuestros derechos es infinitamente más fácil y segura en el caso del documento público que en el caso de los documentos privados.

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Hasta aquí, he tratado de dejar clara la diferencia de celebrar un contrato o no ante notario. Teniendo clara esta idea básica e inicial vamos a trasladarlos al mundo digital y de la contratación electrónica.

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¿Qué es un documento electrónico?

Llegados a este punto, lo cierto es que, desde hace ya muchos años, con el advenimiento de las nuevas tecnologías, la informática y los dispositivos electrónicos, la mayor parte de las personas, además de formalizar actos y negocios jurídicos en documentos físicos, de forma “tradicional”, celebramos multitud de contratos de forma electrónica.

<ejemplo>Pensemos, por ejemplo, cada vez que compramos un producto por internet (vía Amazon por ejemplo), contratamos un servicio (por ejemplo, una nueva línea de telefonía o un seguro) o, también por ejemplo, en el sector inmobiliario, donde cada vez es más habitual firmar contratos de reserva o “de arras” vía electrónica.<ejemplo>

En definitiva, como vemos, es una realidad que las nuevas tecnologías, los ordenadores, los smartphones, etc., en pleno 2023, juegan un papel fundamental en nuestras vidas, de modo que cada vez es más habitual que los ciudadanos y las empresas formalicen sus contratos en formato electrónico, a través de dispositivos electrónicos (ordenadores, teléfonos, tabletas, etc.).

A la vista de ello, teniendo en cuenta las relevantes consecuencias jurídicas que pueden derivarse de cualquier contrato suscrito en formato electrónico, es necesario entender adecuadamente qué es un documento electrónico, cuál es su regulación básica y cuáles son sus elementos clave, para así, poder desenvolvernos correctamente en este ámbito de la contratación.

Así las cosas, para poder definir qué es un documento electrónico y cuál es su regulación básica, es necesario indicar en primer lugar que, en el ámbito de la Unión Europea, la normativa de referencia vendrá determinada por el Reglamento (UE) Nº 910/2014, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 23 de julio de 2014, relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (AQUÍ lo puede consultar si lo desea). El citado Reglamento (conocido también comúnmente como Reglamento eIDAS), que nace con la voluntad de crear un clima de confianza en las transacciones electrónicas dentro de la Unión Europea, es pues, como se indica, la norma de referencia que deberemos tener en cuenta para definir qué es un documento electrónico, así como cuáles son sus elementos claves.

Partiendo de esta base, el artículo 3 del Reglamento eIDAS define el documento electrónico como “todo contenido almacenado en formato electrónico, en particular, texto o registro sonoro, visual o audiovisual”.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, en el ámbito de la contratación privada, es perfectamente posible que si Juan es propietario de un coche, que quiere vender a María, Juan y María formalicen ese contrato de compraventa del vehículo a través de un documento electrónico, esto es, un contrato redactado en un ordenador, por ejemplo, en formato Word, el cual posteriormente es firmado digitalmente por ambas partes.<ejemplo>

Asimismo, en el ámbito de nuestro ordenamiento jurídico interno, también deberemos tener en cuenta la Ley 6/2020, de 11 de noviembre, reguladora de determinados aspectos de los servicios electrónicos de confianza (AQUÍ puede consultar la misma si lo desea).

¿Qué es una firma electrónica?

Como acabamos de ver en la pregunta anterior, es posible, y muy habitual, que cada vez más, muchas personas y empresas formalicen sus contratos a través de documentos electrónicos, lo cual, nos abre la siguiente pregunta o reflexión clave:

Como hemos visto hasta el momento, en el apartado anterior, cuando cualquier persona formaliza un documento en soporte papel, para plasmar su consentimiento en el mismo, lo firma de forma manuscrita, estampando su firma de puño y letra con un bolígrafo. No obstante, si la contratación de un producto o servicio se formaliza en un documento electrónico, ¿cómo se plasma ese consentimiento de las partes contratantes? Pues ni más ni menos, que, a través de la firma electrónica, la cual, analizaremos a continuación.

Así pues, como acabamos de ver, la firma electrónica es el instrumento técnico que, en el marco de un documento electrónico, nos permite verificar técnicamente que ese documento electrónico ha sido firmado por una persona concreta y que, asimismo, éste no ha sido alterado o manipulado por ninguna de las partes.

<ejemplo>Siguiendo nuestro ejemplo anterior, para que ese contrato electrónico de compraventa de un coche firmado por Juan y María tenga plena validez y ofrezca seguridad jurídica a todas las partes, es necesario poder asegurar que el mismo ha sido firmado por Juan y María (y no por otras personas) y que el contenido del contrato es el original, sin alteraciones o modificaciones (para, por ejemplo, asegurar que el precio pactado fue de 10.000 €, y no otro que se hubiere establecido mediante una falsificación, alteración o modificación posterior del documento).<ejemplo>

Dicho esto, desde un punto de vista técnico, la firma electrónica puede ser definida como un conjunto de datos electrónicos, asociados a un documento electrónico, cuya misión es la de identificar al firmante del documento de manera inequívoca, así como la de asegurar la integridad de dicho documento digital firmado.

Partiendo de esta base, el Reglamento eIDAS diferencia tres tipologías de firmas electrónicas, dependiendo de su grado de seguridad:

1. FIRMA ELECTRÓNICA SIMPLE:

En primer lugar, encontramos la llamada firma electrónica simple, que como su nombre indica, es aquella que tiene un grado de complejidad menor y que, por lo tanto, ofrece un grado de seguridad y fiabilidad menor.

<ejemplo>Para comprenderlo mejor, sin duda, nada mejor que un ejemplo: Seguro que la mayoría de nosotros hemos empleado firma electrónica simple cuando, por ejemplo, nos hemos dado de alta en plataformas como Netflix o Spotify. En estos casos, como podemos ver, como consumidores, hemos contratado un servicio (que tiene un coste) vía internet, con unas condiciones y términos de uso, las cuales hemos aceptado a través de un procedimiento de contratación digital, esto es, sin firmar ningún documento en papel físico.<ejemplo>

Vamos a continuación a profundizar en la firma electrónica simple, para comprender mejor qué es y cómo funciona:

Son las más sencillas y rápidas de utilizar, y las menos seguras, pues no existe ningún estándar de seguridad predefinido por el Reglamento eIDAS.
El firmante del documento presta su consentimiento al documento mediante un procedimiento establecido por un proveedor de servicios, aplicación o software que hubiere creado el documento (como por ejemplo, marcando una casilla de consentimiento, introduciendo un código PIN asociado a un nombre o número de usuario, o insertando una firma gráfica).
Se emplea en la práctica para documentos de escasa relevancia jurídica y con bajo riesgo para las partes.
‍Ejemplos de uso: Alta en plataformas digitales, aceptación de términos y condiciones legales con empresas, fichajes horarios de empleados, entregas de paquetería, contratación de servicios hoteleros, etc.

2. FIRMA ELECTRÓNICA AVANZADA:

En segundo lugar, encontramos la llamada firma electrónica avanzada, que como su nombre indica, dada su complejidad técnica más elevada o avanzada, ofrece un mayor grado de seguridad jurídica, como veremos.

<ejemplo>Así pues, de nuevo, nada mejor que un ejemplo para ilustrarnos: Hoy en día es muy habitual que, cuando cualquier persona quiere adquirir un inmueble, formalice previamente un contrato de reserva o “contrato de arras” en documento privado, el cual se instrumenta a través de un agente inmobiliario mediante un documento electrónico firmado con un sistema de firma electrónica avanzada, como por ejemplo Signaturit, donde, gracias a esta empresa privada, reconocida como prestador de servicios de confianza, se pueden firmar documentos electrónicos que ofrecen garantías técnicas de identificación del firmante y de invariabilidad del documento firmado.<ejemplo>

Vamos a continuación a profundizar en la firma electrónica avanzada, para comprender mejor qué es y cómo funciona:

Firmas electrónicas con un nivel de seguridad ya más avanzado, que cumplen con los requisitos que establece el artículo 26 del Reglamento eIDAS, en concreto:
~Están vinculadas a un firmante de manera única.
~Permiten la identificación del firmante.
~Han sido creadas utilizando datos de creación de la firma electrónica que el firmante puede utilizar con alto nivel de confianza y bajo su control exclusivo.
~Están vinculadas con los datos firmados de tal modo que cualquier modificación ulterior del documento es detectable.
Como vemos, son firmas electrónicas que ofrecen un nivel de seguridad jurídica elevado, pues permiten identificar indubitadamente a la persona que ha firmado el documento, así como asegurar que el mismo no ha sufrido ninguna alteración, una vez firmado.
En la práctica, esta tipología de firmas digitales es ofrecidas por los llamados “prestadores de servicios de confianza”, esto es, empresas o instituciones que proporcionan servicios electrónicos capaces de crear, verificar y validar firmas electrónicas. Si desea obtener más información al respecto, AQUÍ podrá encontrar información de interés, en el ámbito nacional.
‍Ejemplos de uso: Como hemos visto, firma, por ejemplo, mediante Signaturit, de contratos vinculantes de reserva de un inmueble, de un contrato “de arras”, de un contrato de alquiler, etc.

3. FIRMA ELECTRÓNICA CUALIFICADA:

En tercer y último lugar, encontramos la llamada firma electrónica cualificada, que como veremos, es la que ofrece el mayor grado de seguridad jurídica existente en el ámbito de la contratación electrónica privada.

<ejemplo>Así pues, de nuevo, nada mejor que un ejemplo para ilustrarnos: Cuando cualquier ciudadano debe presentar un documento oficial o solicitud ante la administración vía electrónica (Agencia Tributaria, Seguridad Social, etc.), va a necesitar disponer de una firma electrónica cualificada (vía DNI electrónico, certificado de la FNMT, etc.) para poder firmar digitalmente el documento y que el mismo tenga validez ante dicha administración.<ejemplo>

Vamos a continuación a profundizar en la firma electrónica avanzada, para comprender mejor qué es y cómo funciona:

Están basadas en un certificado cualificado de firma electrónica.
Como vemos, son firmas electrónicas que ofrecen el mayor nivel de seguridad jurídica a la hora de identificar al firmante y asegurar la integridad e invariabilidad del documento, pues se crean en base a unas condiciones técnicas, reguladas por el Reglamento eIDAS, que ofrecen las mayores garantías de seguridad informática existentes.

Por ejemplo, se puede obtener esta clase de certificado de firma electrónica a través de la Fábrica Nacional de La Moneda y Timbre (AQUÍ puede encontrar más información al respecto), donde, como requisito necesario, el interesado deberá identificarse físicamente en una sede de la Administración Pública (o en su caso vía DNIe), asegurando así que el titular de ese certificado digital es la persona que efectivamente dice ser.

Para disponer de este tipo de firma electrónica, es necesario recurrir a los servicios de un “proveedor de servicios electrónicos de confianza cualificados” (AQUÍ puede encontrar el listado reconocido por el estado español).
‍Ejemplos de uso: Principalmente para relaciones con administraciones públicas, como la Agencia Tributaria, la Seguridad Social, Registros públicos, trámites de empleados públicos.

Como tendremos la oportunidad de analizar más adelante, en el marco de los contratos o documentos privados, la existencia de estos prestadores de servicios de confianza y de las firmas electrónicas (sobretodo las avanzadas y cualificadas), aportan un gran valor a la sociedad, pues facilitan la formalización de actos y negocios jurídicos por vía electrónica (principalmente en aquellos casos en las que las partes contratantes se encuentran alejadas físicamente, ahorrando desplazamientos y tiempo en la celebración de los actos y negocios jurídicos) y aportan seguridad jurídica a esta clase de documentos.

Llegados a este punto, una vez analizadas las distintas tipologías de firma electrónica, de todo lo expuesto hasta el momento, y a modo de resumen, podemos ver como, en el marco de los documentos electrónicos, para garantizar la identidad del firmante y la invariabilidad del documento, además de las partes que firman el documento, aparece un tercer agente, esto es, el prestador de servicios de confianza, al cual le corresponde, mediante las soluciones técnicas pertinentes, garantizar la identidad de la persona que firma el documento electrónico, así como la invariabilidad del mismo.

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No obstante, esta nueva realidad del documento electrónico privado no debe confundirse para nada con el documento público electrónico.

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Pues como analizaremos en las preguntas que a continuación se desarrollarán, en el caso de los documentos públicos electrónicos, las ventajas del mismo son mucho mayores, ya que igualmente, con el mismo, podremos firmar electrónicamente un documento de forma que quede asegurada la identidad del firmante y la invariabilidad del documento, pero además, conseguir muchas más ventajas y beneficios que la ley concede al documento público, las cuales analizaremos con detalle a continuación.

¿Qué es un documento público electrónico?

Como acabamos de ver, en la práctica, es muy habitual que personas y empresas formalicen actos y negocios jurídicos, en el ámbito privado, a través de documentos privados electrónicos (como por ejemplo, contratos de compraventa de bienes y servicios, de arrendamientos, en el sector de la contratación bancaria o de seguros, etc.).

No obstante, es necesario saber que, en el ámbito público (y aquí centrando ya nuestra atención en el ámbito notarial), también existen documentos públicos electrónicos, cuya naturaleza, características y efectos jurídicos también es necesario conocer.

Así las cosas, como se indica, poniendo el foco en el ámbito notarial, es necesario iniciar nuestro análisis indicando que la Ley del Notariado (artículo 17 bis) establece que los instrumentos públicos notariales (escrituras, actas y pólizas) no perderán dicho carácter por el sólo hecho de estar redactados en soporte electrónico con la firma electrónica avanzada del notario y, en su caso, de los otorgantes o intervinientes.

Así pues, de un modo muy simple, podemos definir al documento público electrónico notarial como un documento público (ya sea una escritura, un acta notarial o una póliza intervenida) redactado no en soporte papel (esto es, en su forma “tradicional” con un documento físico), sino en un soporte electrónico (esto es, en un documento electrónico generado y almacenado a través de un ordenador) y, en su caso, firmado digitalmente por los otorgantes o intervinientes y/o el Notario en cuestión.

Partiendo de esta base, a mi juicio, es necesario que los interesados en la cuestión entiendan que, dentro del concepto de “documento público electrónico”, en realidad, en la actualidad debemos diferenciar dos grandes conceptos o ámbitos diferenciados, como son:

1. OTORGAMIENTO TELEMÁTICO DE DOCUMENTOS PÚBLICOS

En primer lugar, sin duda, es necesario hacer referencia a la posibilidad de firmar documentos públicos de forma telemática, es decir, mediante un sistema de videoconferencia y firma electrónica donde no será necesario que el cliente acuda de forma física a la Notaría, que como veremos en las siguientes preguntas, es una novedad muy reciente que será posible dentro de muy poco en España.

Como veremos, esta novedad ha sido introducida en nuestro ordenamiento jurídico gracias a la Ley 11/2023 (AQUÍ la puede consultar si lo desea). Sobre la misma, es necesario dejar claro que tal y como establece la ley, la autorización o intervención notarial del documento público electrónico quedará sujeta a las mismas garantías y requisitos que la de todo documento público notarial y producirá los mismos efectos.
En consecuencia, con independencia del soporte electrónico, informático o digital en que se contenga el documento público notarial, el notario deberá dar fe de la identidad de los otorgantes, de que a su juicio tienen capacidad y legitimación, de que el consentimiento ha sido libremente prestado y de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los otorgantes o intervinientes.
Los documentos públicos autorizados por Notario en soporte electrónico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe pública y su contenido se presume veraz e íntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes.

En las preguntas que desarrollaremos a continuación, expondremos los detalles de esta nueva medida, como, por ejemplo, a partir de cuándo será posible firmar digitalmente documentos públicos, qué clase de documentos se podrán firmar telemáticamente, cómo será el procedimiento para hacerlo, etc.

2. OBTENCIÓN DE COPIAS ELECTRÓNICAS DE DOCUMENTOS PÚBLICOS

Asimismo, más allá de esta posibilidad de otorgar documentos públicos de forma telemática, dentro del concepto de documento público electrónico encontramos la posibilidad de obtener copias electrónicas (autorizadas o simples) de documentos públicos.

Así pues, con independencia de la forma en la que haya sido firmado el documento público (ya sea en soporte papel de forma física en la Notaría, o de forma telemática con este nuevo procedimiento), la ley permite al ciudadano obtener copias electrónicas (tanto autorizadas como simples) de sus escrituras, actas y pólizas intervenidas ante Notario.
Estas copias electrónicas, que serán expedidas con la firma electrónica del Notario, tendrán el mismo valor jurídico que una copia tradicional obtenida en soporte papel, y su obtención se realizará a través de la sede electrónica notarial (AQUÍ puede acceder a la misma).

Como vemos pues, y a modo de resumen, en efecto, la ley permite la existencia y plena validez de los documentos públicos electrónicos, con igualdad de condiciones y naturaleza jurídica que los documentos notariales “tradicionales” en soporte papel.

¿A partir de cuando se puede firmar mediante video firma con el notario?

Como hemos avanzado, en efecto, dentro de muy poco tiempo será posible firmar documentos públicos de forma telemática, esto es, mediante un sistema de videoconferencia con el Notario y firma electrónica, que permitirá al cliente firmar su documento público sin necesidad de presencia física en la oficina notarial.

Como hemos avanzado, esta novedad ha sido introducida en nuestro ordenamiento jurídico gracias a la Ley 11/2023 (AQUÍ la puede consultar si lo desea). No obstante, es necesario indicar que, dada la importancia de los cambios que establece la ley y de las implicaciones técnicas que tiene esta nueva medida, el legislador ha establecido para la misma una vacatio legis de 6 meses, de modo que estas novedades no entrarán en vigor hasta el próximo 9 de noviembre de 2023.

¿Qué documentos se pueden firmar electrónicamente ante notario?

En efecto, como se ha comentado, una vez que entre en vigor la Ley 11/2023, será posible otorgar documentos públicos de forma telemática, esto es, mediante un sistema de videoconferencia que permitirá al cliente otorgar escrituras públicas sin necesidad de acudir físicamente a una Notaría.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, una persona podrá firmar una escritura pública, de forma telemática, desde su casa o desde el domicilio social de una empresa.<ejemplo>

Dicho esto, entrando ya en detalle, es necesario precisar que esta intervención notarial a través de videoconferenciano abarcará cualquier clase de documentos notariales, sino únicamente un conjunto de actos o negocios jurídicos concretos que ha determinado la nueva ley:

Las pólizas mercantiles (en este caso, la remisión de la póliza por la entidad de crédito a la sede electrónica notarial, implicará su consentimiento al negocio documentado, salvo que en el texto de la póliza se dispusiere lo contrario).
La constitución de sociedades, nombramientos y apoderamientos mercantiles de toda clase previstos en la legislación mercantil, así como el otorgamiento de cualquier otro acto societario (siempre que en caso de contener aportaciones de los socios al capital social sean dinerarias).
Los poderes de representación procesal, para la actuación ante las administraciones públicas, así como los electorales, y los poderes para actos concretos. No obstante, no será posible la autorización por videoconferencia de poderes generales o preventivos.
La revocación de poderes (excepto los generales preventivos).
Las cartas de pago y las cancelaciones de garantías.
Las actas de junta general y las actas de referencia en sentido estricto.
Los testimonios de legitimación de firmas.
Los testamentos en situación de epidemia declarada (mientras dure la obligación de confinamiento).
Las declaraciones de obra nueva sin extinción de condominio, ni adjudicación de propiedad, y la división de la propiedad horizontal.
La conciliación (salvo que el notario considere conveniente la presencia física para el buen fin del expediente).
Aquellos actos y negocios jurídicos para los que, conforme a su naturaleza, se establezca reglamentariamente.

¿Dónde y cómo hacerlo?

Por lo que se refiere al procedimiento concreto para poder otorgar telemáticamente estos documentos públicos, podemos avanzar sucintamente que el ciudadano interesado en ello, una vez elegido el Notario para autorizar su documento, deberá comparecer electrónicamente en la sede electrónica notarial, esto es, un portal creado a tal efecto por el Consejo General del Notariado para facilitar las relaciones electrónicas de los ciudadanos con el Notariado (AQUÍ puede acceder al mismo si lo desea), y deberá identificarse en la misma a través de alguno de los sistemas de identificación electrónica que prevé la legislación vigente.

Una vez identificado el compareciente y apreciada la capacidad jurídica y legitimación necesaria por parte del Notario, el acto del otorgamiento del documento público se realizará mediante un sistema de videoconferencia, el cual permitirá al ciudadano la lectura íntegra de su documento a través de dicha plataforma.
Concluido el acto, tanto el otorgante como el Notario en cuestión firmarán el documento con su firma electrónica.
Tras ello, también como novedad, la ley establece que la matriz del instrumento público firmado quedará reflejada en un protocolo electrónico, bajo fe del Notario, y que, asimismo, como no puede ser de otro modo, el cliente tendrá la posibilidad de obtener copias electrónicas de sus documentos notariales.

¿Puedo firmar con el notario que me dé la gana?

En efecto, en estos momentos la normativa existente no establece ninguna limitación a la hora de elegir al Notario con el que se quiere formalizar el documento notarial electrónico por vía telemática, de modo que, el ciudadano, cuando acceda al portal notarial para realiza el trámite, podrá elegir al Notario que desee de entre todos los disponibles en el estado español (todo ello sin perjuicio de las limitaciones generales que establezcan las leyes para actos o negocios concretos, u otra normativa reglamentaria o sectorial del Notariado que pueda desarrollarse en un futuro estableciendo límites a dicha competencia).

¿Cómo obtener la copia electrónica original del documento firmado?

El ciudadano que desee obtener una copia electrónica de su documento público (ya sea autorizado en soporte papel o en soporte electrónico), lo podrá solicitar a través de la sede electrónica notarial (AQUÍ puede acceder si lo desea).

Una vez debidamente registrado en dicha plataforma telemática, el ciudadano podrá realizar su solicitud de obtención de copia, la cual será valorada por el Notario, y una vez apreciado el interés legítimo que exige la ley, el Notario expedirá la copia solicitada en soporte electrónica, con la firma electrónica del Notario, la cual será remitida al cliente a través de ese mismo portal notarial.

En todo caso, la copia electrónica tendrá el mismo valor y efectos jurídicos que la copia tradicional en soporte papel.

¿Qué es la matriz electrónica?

Como es sabido, hasta la fecha, cuando cualquier cliente acudía a una notaría a firmar un documento público (una escritura, un acta notarial o una póliza intervenida), el original del documento firmado (esto es, el documento físico en soporte papel firmado de forma manuscrita), que se denomina matriz, quedaba bajo la custodia de ese Notario, todo ello debidamente regulado con las formalidades y plazos que establece la Ley del Notariado.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si cualquier persona, una vez firmada una escritura, pasados unos años quiere una copia de la misma, puede acudir físicamente a esa notaría y obtener la misma, en base a esa matriz original debidamente guardada y custodiada por el Notario.<ejemplo>

Pues bien, en esta materia, la Ley 11/2023 también trae novedades, pues en virtud de la misma, una vez se produzca su completa entrada en vigor, quedará instaurado el llamado protocolo electrónico (o “matriz electrónica”), en virtud del cual, a partir de ahora, las matrices de los instrumentos públicos (que recordemos, hasta ahora eran el documento físico original firmado por el cliente en la Notaría) tendrán igualmente reflejo informático en el correspondiente protocolo electrónico bajo la fe del notario.

Así pues, a partir de ahora, todos los documentos públicos firmados en una Notaría (ya sea de forma presencial o por la nueva vía telemática), tendrán una matriz pero con doble formato, uno en papel y otro electrónico, de tal modo que con ello, se pretende alcanzar una doble función, esto es:

El protocolo en papel cumplirá una función estática o de conservación del documento.
El protocolo electrónico cumplirá una función dinámica de soporte para la confección y circulación de las copias electrónicas.

Sobre esta matriz electrónica, podemos reseñar los siguientes aspectos clave que prevé la ley:

La incorporación al protocolo electrónico o libro registro de operaciones electrónico se producirá en cada caso con la autorización o intervención de la escritura pública o póliza, de lo que se dejará constancia mediante diligencia en la matriz en papel expresiva de su traslado informático.
Los instrumentos incorporados al protocolo electrónico se considerarán asimismo originales o matrices. No obstante, en caso de contradicción entre el contenido de la matriz en soporte papel y del protocolo electrónico prevalecerá el contenido de la matriz en soporte papel sobre el de la electrónica.
El protocolo electrónico se custodiará por el notario que esté a cargo de su conservación mediante su depósito electrónico en el Consejo General del Notariado, debiéndose tener en cuenta que dicho depósito electrónico se efectuará encriptando su contenido, pudiendo acceder al mismo exclusivamente el notario custodio del protocolo titular de las claves de encriptación.

¿Qué diferencias existen entre un documento privado electrónico y un documento público electrónico?

Como hemos visto pues, en pleno 2023, en nuestra realidad social y económica conviven documentos electrónicos, públicos y privados, cada uno de ellos con sus características y naturaleza propia, los cuales es necesario diferenciar, pues en ocasiones, algunas personas los confunden de forma errónea o, incluso, malintencionada (poniendo en tela de juicio la utilidad del documento público electrónico versus los documentos privados con firma digital).

Así pues, como hemos podido ver, en los documentos privados electrónicos, gracias a la firma electrónica, en sus niveles de seguridad más elevados (firmas electrónicas avanzadas y cualificadas), es posible:

Identificar a las personas que han firmado ese documento.
Verificar que el documento no ha sufrido alteraciones posteriores a su firma.

Sin duda, ello aporta un gran valor y seguridad jurídica en el ámbito de la contratación privada, aunque, como veremos, en ningún caso puede equipararse a la seguridad jurídica que ofrece el documento público notarial (como algunas personas han llegado a insinuar de forma completamente errónea), y ello es así por dos grandes razones:

En primer lugar, porque en el documento público notarial, gracias al mismo, no sólo podemos identificar indubitadamente a las personas que firman el documento y verificar que el mismo no ha sufrido alteraciones o modificaciones posteriores (tal y como hace el documento privado electrónico), sino que, al estar autorizado por un Notario, el nivel de seguridad jurídica del documento es mucho mayor, ya que un funcionario público, imparcial e independiente, entre otros aspectos clave, ha verificado la capacidad jurídica de las partes contratantes, su legitimación, la adecuación a la legalidad del acto o negocio jurídico formalizado y, asimismo, poniendo de manifiesto todas las consecuencias jurídicas del mismo, con la seguridad y garantía que ello ofrece.

Asimismo, el hecho de formalizar nuestro acto o negocio jurídico en un documento público electrónico nos ofrece mayores garantías de conservación del documento.

Sin olvidar, también las ventajas adicionales que ya hemos comentado al inicio de este artículo (como la fuerza ejecutiva del documento público o el acceso de derechos a Registros públicos, entre otros).

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, es posible formalizar una póliza de préstamo entre un banco y un cliente en un documento privado electrónico. No obstante, si este mismo préstamo se formaliza en un documento público electrónico (tal y como será posible en pocos meses), el negocio ofrecerá muchas más garantías, pues el Notario que lo autorice verificará la capacidad jurídica de las partes contratantes (es decir, que se hallan en plenas facultades para firmar ese contrato), que tienen legitimidad para ello, que el contrato es legal y que, asimismo, en caso de incumplimiento, el banco acreedor tendrá mucho más fácil recuperar su dinero en un proceso judicial ejecutivo.<ejemplo>

Y asimismo, en segundo lugar, porque en caso de que exista un conflicto jurídico donde se ponga en tela de juicio la autenticidad del documento o la identidad de sus firmantes, el régimen de impugnación del documento electrónico, como no puede ser de otro modo, sigue siendo mucho más favorable en el caso del documento público electrónico, pues tal y como establece la ley procesal:

Si se impugna la autenticidad de un documento privado electrónico firmado en base a un servicio de confianza no cualificado (esto es, una firma electrónica simple o avanzada), la parte a la que interese la eficacia del documento se verá obligada a acreditar, por cualquier medio válido en Derecho (como un informe pericial informático, por ejemplo), la autenticidad, invariabilidad o la identidad de sus firmantes, de forma que, de nuevo, como sucedía con el documento privado “tradicional” (en soporte papel) se obliga a la parte que pretende hacer valer sus derechos en base a un documento auténtico, que el mismo es efectivamente auténtico y verídico, con todas las dificultades probatorias y económicas que ello supone.
~Por su parte, si se impugna la autenticidad de un documento privado electrónico firmado en base a un servicio de confianza cualificado (esto es, una firma electrónica cualificada), se presumirá que el documento reúne la característica cuestionada y que el servicio de confianza se ha prestado correctamente si figuraba, en el momento relevante a los efectos de la discrepancia, en la lista de confianza de prestadores y servicios cualificados.
~No obstante, si aun así se impugnare el documento electrónico, la carga de realizar la comprobación corresponderá a quien haya presentado la impugnación, debiéndose tener en cuenta que, si dichas comprobaciones obtienen un resultado negativo, serán las costas, gastos y derechos que origine la comprobación exclusivamente a cargo de quien hubiese formulado la impugnación. Asimismo, si a juicio del Tribunal la impugnación hubiese sido temeraria, podrá imponerle, además, una multa de 300 a 1200 euros.
Por el contrario, en el caso de los documentos públicos electrónicos, al gozar de fe pública, su contenido, de nuevo, se presume veraz e íntegro, de forma que, en el improbable caso de que alguna parte procesal impugnare su autenticidad, se procederá del mismo modo rápido, sencillo y fácil que en el caso de los documentos públicos “tradicionales” (en soporte papel), esto es, a su cotejo con su matriz por parte del Letrado de la Administración de Justicia, esto es, un trámite muy sencillo que realizará un funcionario del juzgado, sin dificultad para la parte que basa su pretensión en el documento público electrónico auténtico, y sin coste alguno, con todo positivo que ello supone para la parte que basa su pretensión en dicho documento auténtico, como se puede advertir.

¿Qué conclusiones podemos obtener de todo lo analizado en este artículo?

De todo lo expuesto en este artículo, a mi parecer, podemos adoptar como conclusiones principales los siguientes diez puntos claves:

Cuando cualquier persona quiere formalizar un acto o negocio jurídico, para plasmarlo debidamente y poder tener constancia del mismo, este se puede formalizar o bien a través de un documento privado, o bien a través de un documento público.
Como hemos tenido ocasión de ver, la formalización de actos o negocios jurídicos a través de un documento público presenta muchas más ventajas, pues al intervenir en él un funcionario público, la seguridad jurídica preventiva que ofrece éste será mucho mayor.
En caso de que surja un conflicto jurídico donde el elemento clave de prueba sea un documento físico, los titulares de los derechos contenidos en el mismo tendrán mucho más fácil acreditar la autenticidad de dicho documento si el mismo se trata de un documento público.
Hoy en día, la formalización de actos y negocios jurídicos a través de documentos digitales es una realidad que ha venido para quedarse y que, de bien seguro, cada vez será más habitual en todos los ámbitos de nuestra realidad económica y social.
En el ámbito de la contratación electrónica, la existencia de firmas digitales (sobretodo en el caso de las avanzadas y cualificadas), ofrecidas por estos prestadores de servicios de confianza que hemos tenido ocasión de analizar, ofrecen un gran servicio a la sociedad, pues facilitan la formalización de actos y negocios jurídicos en un entorno digital, permitiendo asegurar la identidad del firmante de dicho documento digital, así como la invariabilidad del mismo.
En muy pocos meses será posible firmar determinados documentos públicos de forma telemática, esto es, a través de un sistema de videoconferencia y firma digital, sin necesidad de que el cliente acuda de forma presencial a su Notaría.
Durante todos estos meses que quedan hasta la entrada en vigor completa de esta medida, es necesario que se despejen aún muchas incógnitas sobre la medida, tanto a nivel técnico y procedimental, como a nivel jurídico (por ejemplo, la existencia o no de limitaciones o normas que regulen la competencia territorial del Notario capacitado para firmar documentos públicos de forma telemática).
Asimismo, en muy pocos meses será posible que cualquier persona obtenga copias electrónicas de sus escrituras públicas, y ello a través de un portal electrónico habilitado por el Notariado español.
No debemos confundir al documento electrónico privado y al documento electrónico público, pues aunque ambos aportan grandes beneficios a la sociedad, las ventajas del documento público electrónico son mucho mayores, ya que al igual que en los documentos privados electrónicos firmados con firma electrónica avanzada o cualificada, mediante un documento público electrónico, podemos garantizar la identidad del firmante y la invariabilidad del documento, pero además, a ello añadimos todas las ventajas clásicas del documento público, lo que otorga al negocio jurídico formalizado a través del mismo mucha más seguridad jurídica preventiva.
En caso de que exista un conflicto jurídico donde el elemento clave de prueba sea un documento electrónico, si este se trata de un documento público, la facilidad para probar su autenticidad sigue siendo mucho mayor que en el caso de los documentos privados electrónicos. Los prestadores de servicios de confianza en ningún caso suplen la función del notario, y lo que ello conlleva: la fe pública y la seguridad jurídica preventiva.

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Espero que este primer artículo sobre la contratación electrónica haya podido despejar o aclarar conceptos básicos que deben entenderse y manejarse bien para los auténticos cambios que se avecinan en los próximos meses, sobre todo en el ámbito notarial. Seguiré informando al respecto. ¡Muchas gracias!

Diciembre 2023

1.- RENUNCIA DE HERENCIA Y SUSTITUCIÓN VULGAR. SI LA DESIGNACIÓN TESTAMENTARIA A LOS SUSTITUTOS ES GENÉRICA (“HIJOS” O “DESCENDIENTES), CON LA SIMPLE AFIRMACIÓN DE QUE ESTOS NO EXISTEN, ES SUFICIENTE PARA FORMALIZAR LA RENUNCIA Y POSTERIOR ADJUDICACIÓN A QUIEN CORRESPONDA:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 30 de octubre de 2023 (BOE de 22 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un caso de una aceptación de herencia de una mujer, fallecida viuda, con dos hijas, a las cuales, en su testamento, designada como herederas por partes iguales, con sustitución vulgar por sus respectivos hijos o descendientes. Al formalizarse la aceptación de herencia, una de las hermanas renuncia a la herencia, y en la escritura, la renunciante simplemente manifiesta que la misma carece de hijos o descendientes (sin acreditarse fehacientemente de ninguna forma), de modo que la otra hermana se adjudica toda la herencia. El Registrador deniega la inscripción porque entiende que debe acreditarse la inexistencia de hijos o descendientes (mediante acta de notoriedad o por cualquier medio válido en Derecho).

El Notario autorizante recurre la calificación y, la DG, alineándose con éste, revoca la nota de calificación, confirmando que, cuando la sustitución vulgar testamentaria se realiza de forma genérica (con expresiones como “hijos” o “descendientes”, es decir, sin llamamientos nominativos), con la simple manifestación de la inexistencia de éstos, es suficiente para formalizar la renuncia y posterior aceptación por el heredero favorecido por dicha renuncia.

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2.- VENTA DE VIVIENDA ARRENDADA. NO ES NECESARIO APORTAR LA RENUNCIA DEL ARRENDATARIO AL DERECHO DE TANTEO PARA PODER INSCRIBIR:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 8 de noviembre de 2023 (BOE de 30 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un caso de una compraventa de inmueble (local) arrendado, en cuya escritura el Notario da fe de que se le ha exhibido una escritura donde el arrendatario renuncia a su derecho de adquisición preferente que le reconoce la LAU.

El Registrador deniega la inscripción, alegando que es necesario que se le acredite a él también, fehacientemente, los detalles y circunstancias de esa renuncia (aportando copia de esa escritura de renuncia donde el Registrador pueda analizar sus términos, la legitimación de quien la otorga, etc.). La DG revoca la nota de calificación, considerando que con la dación de fe del Notario conforme el arrendatario ha renunciado a su derecho de tanteo es suficiente, pues la Ley no atribuye competencias al Registrador para calificar los extremos de dicha renuncia.

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3.- EN CATALUÑA EL PRELEGATARIO PUEDE TOMAR POSESIÓN, POR SÍ MISMO, DE LOS BIENES PRELEGADOS:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya de 27 de octubre de 2023 (DOGC de 8 de noviembre de 2023), donde se resuelve un caso relativo a una aceptación de herencia con varios coherederos, donde uno de ellos, además, siendo prelegatario de un inmueble, acepta su parte de la herencia y, asimismo, de forma unilateral, se adjudica dicho bien que conforma el prelegado. El Registro de la Propiedad deniega la inscripción alegando que, para que dicha adjudicación surta efecto, es necesaria la conformidad de todos los herederos.

El Notario autorizante presenta recurso y, la DG, alineándose con éste, revoca la nota de calificación, recordando que, de conformidad con el CCCat (art. 427-22), el legatario puede tomar por sí mismo posesión del legado si se trata de un prelegado.

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4.- COMPRAVENTA CON CONDICIÓN RESOLUTORIA EN CATALUÑA. INTERPRETACIÓN DE LOS PORCENTAJES DE IMPAGO NECESARIOS PARA RESOLVER EL CONTRATO:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya de 10 de noviembre de 2023 (DOGC de 1 de diciembre de 2023), donde se resuelve un caso relativo a una escritura de resolución de compraventa, de acuerdo con una condición resolutoria pactada e inscrita, a causa del impago de cantidades debidas.

En el supuesto la DG sienta la interpretación correcta del artículo 621-54 CCCat, en virtud del cual, para poder dar por resuelta la compraventa por impago de las cantidades aplazadas (para que los vendedores recuperen la propiedad del inmueble) es necesario que las cantidades impagadas superen el 15% del precio íntegro (precio total de la compraventa), de modo que, sólo una vez que se hayan acumulado impagos de cantidades vencidas que superen ese 15% del precio total de compra, se podrá entonces sí dar por resuelta la compraventa.

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5.- SON INSCRIBIBLES LOS ACUERDOS DE UNA JUNTA GENERAL A LA CUAL NO ASISTEN LOS ADMINISTRADORES:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 15 de noviembre de 2023 (BOE de 4 de diciembre de 2023), donde la DG resuelve un caso de una Junta General de Accionistas a la cual, los administradores de la sociedad no asisten.

El Registrador Mercantil deniega la inscripción de los acuerdos adoptados, por esta causa, al amparo del artículo 180 LSC (“los administradores deberán asistir a las juntas generales”). El Notario recurre la calificación, y la DG, alineándose con éste, confirma que, en efecto, la inasistencia del órgano de administración a la junta general no es motivo de nulidad de la misma, sino lo que, en su caso generará, es la responsabilidad de los administradores prevista en el artículo 236 LSC.

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6.- ACTA NOTARIAL DE JUNTA. PARA PODER INSCRIBIR EN EL REGISTRO MERCANTIL LA ANOTACIÓN PREVENTIVA, ES NECESARIO ACREDITAR QUE SE HA EFECTUADO EL REQUERIMIENTO NOTARIAL A LOS ADMINISTRADORES:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 14 de noviembre de 2023 (BOE de 4 de diciembre de 2023), donde la DG resuelve un caso de denegación de anotación preventiva de solicitud de acta notarial de junta, en el Registro Mercantil. Supuesto en el que un socio quiere que se levante acta notarial de junta general y, para ello, envía Email al presidente del consejo de administración solicitándolo así, el cual le contesta afirmativamente. Dicho socio intenta que se practique la anotación preventiva en el Registro Mercantil en base a este Email, y el Registrador lo deniega, afirmando que para que sea posible inscribir la anotación preventiva, es necesario aportar el requerimiento notarial a los administradores.

La DG confirma la nota de calificación y recuerda que, para poderse practicar la anotación preventiva que se pretende, es necesario acreditar que se ha efectuado el requerimiento notarial a los administradores (art. 104.1 RRM).

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7.- VENTA DE INMUEBLE POR CONGREGACIÓN RELIGIOSA:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 23 de octubre de 2023 (BOE de 22 de noviembre de 2023), la cual puede ser de utilidad en este caso de transmisiones, pues resume y analiza de forma detallada la legislación y documentación necesaria para formalizar la venta de un inmueble perteneciente a una congregación religiosa.

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8.- ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SUSCRITO POR EL ANTERIOR TITULAR REGISTRAL:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 2 de octubre de 2023 (BOE de 2 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un recurso interpuesto contra la denegación de la inscripción de una escritura de elevación a público de contrato de arrendamiento.

Contrato de arrendamiento suscrito por el anterior titular registral (como arrendador), y una arrendataria. El propietario no paga el préstamo hipotecario que grava la finca arrendada y ésta, finalmente, es objeto de ejecución hipotecaria, en cuyo proceso, la finca es adjudicada a un tercero, a favor del cual consta inscrito actualmente dicho inmueble. En este proceso de ejecución hipotecaria, el nuevo titular que se adjudica la finca es consciente de que la misma está arrendada, y la adjudicación, en el proceso judicial, se le concede salvaguardando los derechos de dicho arrendatario. Posteriormente, el arrendatario intenta inscribir su derecho, y el Registro lo deniega por falta de tracto sucesivo (art. 20 LH), es decir, que no coincide la persona quien firmó el contrato de arrendamiento como arrendador con el actual titular registral inscrito.

La DG revoca la calificación, considerando este caso una excepción al principio general, pues en el procedimiento de ejecución hipotecaria donde fue parte el actual titular registral se dejó a salvo el derecho de la arrendataria a la ocupación del inmueble.

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9.- PROPIEDAD HORIZONTAL. DE ELEMENTO PRIVATIVO A ELEMENTO COMÚN. LA VÍA CORRECTA ES EL ACUERDO DE AFECTACIÓN Y CONVERSIÓN EN ELEMENTO COMÚN:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 14 de noviembre de 2023 (BOE de 4 de diciembre de 2023), donde la DG resuelve un recurso interpuesto contra la denegación de la inscripción de una escritura de segregación de elemento privativo y posterior venta a favor de la comunidad de propietarios (para convertirlo acto seguido en elemento común de la propiedad horizontal).

La DG confirma el defecto y, en resumen, nos viene a decir que si se quiere convertir algo privativo en elemento común, la forma correcta no es su venta a favor de la comunidad, sino su configuración como elemento común, modificando la descripción del edificio, y con acuerdo unánime de la comunidad de propietarios al afectar al título constitutivo.

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10.- NUEVAS FUNCIONALIDADES EN LA SEDE ELECTRÓNICA DE LA AGENCIA TRIBUTARIA DE CATALUÑA:

Se resumen nuevas funcionalidades (AQUÍ) y mejoras en la sede electrónica de la ATC:

Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITPAJD): Se han incorporado novedades en los formularios telemáticos de los modelos 600 y 620 y en el programa de ayuda de los modelos 650 y 660. En concreto:

Adaptaciones del formulario telemático del modelo 600 del ITPAJD para admitir a transmitentes extranjeros sin NIF en las operaciones con la tarifa DRG (derechos reales de garantía y préstamo).
Adaptaciones del formulario telemático modelo 620, compraventa de determinados medios de transporte usados, para permitir exportar la autoliquidación y recuperar sus datos cuando exista más de un adquirente, en el caso de compra de una embarcación, y para mostrar por separado los tipos de vehículo autocaravana.

En cuanto al impuesto sobre sucesiones y donaciones (ISD):

Adaptaciones del programa de ayuda de la modalidad de sucesiones para introducir los depósitos en cuenta corriente o de ahorro con el formato IBAN.

Asimismo, se ha introducido la incorporación automatizada de la escritura pública en los expedientes de autoliquidaciones del ITPAJD (modelo 600) y del ISD (modelos 650, 651 y 653). Por tanto, ya no es necesario que el ciudadano aporte la escritura pública si la notaría ha enviado previamente la declaración informativa notarial a la Agencia Tributaria de Cataluña.

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11.- ACTAS LCI. ES NECESARIO PREGUNTAR AL CLIENTE CÓMO QUIERE SUS FUTURAS COPIAS AUTORIZADAS TANTO DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO COMO DE LA COMPRAVENTA:

Se adjunta (AQUÍ) Nota de la Junta Directiva del Colegio Notarial de Cataluña en la que, dando respuesta a una comunicación recibida en varias notarías por parte del banco ING (en la que se solicita que todas las copias de sus escrituras de CV + PH se expidan en formato electrónico), se indica que, en las CV + PH, es el comprador (quien paga la escritura) el que debe elegir el formato de sus copias autorizadas (en soporte papel o electrónica).

A tal efecto, se recomienda preguntar al cliente por esta cuestión en el acta previa LCI, dejar constancia de ello en el acta, y en base a su preferencia, expedir la copia según de la forma que solicite el adquirente.

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12.- INSTRUCCIÓN PARA LA COMPROBACIÓN DE VALORES DE BIENES INMUEBLES 2024:

Se adjunta (AQUÍ) la Instrucción para comprobación de valores de bienes inmuebles de la Agencia Tributaria de Cataluña para hechos imponibles (ITP, Sucesiones y Donaciones) del año 2024.

Hay que recordar que esta tabla es de vital importancia cuando no tenemos el valor de referencia del catastro del inmueble en cuestión. Siempre, en primer lugar, debe tenerse en cuenta el valor de referencia a efectos fiscales. Supletoriamente, a falta de éste, se seguirá utilizando estaba tabla como se hacía tradicionalmente. Multiplicando el valor catastral por el coeficiente multiplicador correspondiente, a efectos de obtener el valor mínimo fiscal.

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13.- PROPIEDAD HORIZONTAL Y SEGREGACIÓN / DIVISIÓN DE ELEMENTO PRIVATIVO. SI LOS ESTATUTOS LO PERMITEN, TAMBIÉN, IMPLÍCITAMENTE, AUTORIZAN LAS OBRAS NECESARIAS PARA EJECUTARLA:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 2 de noviembre de 2023 (BOE de 30 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un caso relativo a una segregación de un local, resolviendo que, cuando en el titulo constitutivo de la propiedad horizontal se prevea la posibilidad de segregar o dividir elementos privativos sin necesidad de acuerdo colectivo de la junta de propietarios, implícitamente se están autorizando las obras y modificaciones que dicha segregación precise, salvo cláusula expresa en contrario.

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14.- VENTA DE VIVIENDA HABITUAL DE LA FAMILIA. SE REQUIERE EL CONSENTIMIENTO DE AMBOS CÓNYUGES, TAMBIÉN PARA EXTRANJEROS:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 25 de octubre de 2023 (BOE de 22 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un caso de una venta de un inmueble perteneciente a un extranjero, resolviendo que la aplicación del artículo 1320 CC (y por tanto su homólogo en el código civil catalán) relativo a la necesidad de consentimiento de ambos cónyuges para disponer de la vivienda habitual de la familia, es independiente de lo que disponga la ley rectora del régimen económico matrimonial, y que de acuerdo con el Reglamento 24 junio 2016, es aplicable también a matrimonios extranjeros.

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15.- IMPORTANTE DISTINCIÓN ENTRE PARTICIÓN HECHA POR EL TESTADOR Y NORMAS PARTICIONALES:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 27 de octubre de 2023 (BOE de 22 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un caso relativo a una escritura de aceptación de herencia y adjudicaciones hereditarias, en la cual, sintetizando la jurisprudencia del Tribunal Supremo en esta materia, aclara la importante diferenciación entre una partición hecha en el propio testamento y las meras “normas particionales”.

Señala el Centro Directivo que cuando el testador lleva a cabo en el testamento todas las operaciones particionales (inventario, avalúo, liquidación y adjudicación de lotes) estamos ante una verdadera partición hecha en testamento. En cambio cuando se limita a manifestar su voluntad para que en el momento de la partición se adjudiquen determinados bienes en pago de su haber a cada heredero, estamos ante meras normas particionales.

Noviembre 2023

1.- MUCHO CUIDADO. ERRORES EN NOTARÍA QUE GENERAN RESPONSABILIDAD CIVIL:

Se adjunta (AQUÍ) una Nota del Consejo General del Notariado, donde se detallan las principales reclamaciones que el Seguro de Responsabilidad Civil de los Notarios está teniendo que atender ante negligencias, errores o malas praxis profesionales. A continuación, algunos ejemplos destacables:

Varias reclamaciones relativas a documentos autorizados con personas con capacidades psíquicas mermadas. Extremar precauciones con personas ancianas que presenten indicios de deterioro cognitivo, incapacitadas / con medidas de apoyo para el ejercicio de la capacidad jurídica, bajo tutela, curatela, etc.
Suplantaciones de identidad. Extremar la diligencia al verificar la identidad de la persona con su foto de DNI / NIE / Pasaporte, etc.
Verificación de cargas hipotecarias. Extremar precauciones con hipotecas canceladas económicamente, pero no registralmente. Exigir constancia documental de que efectivamente el préstamo garantizado está pagado.

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2.- NUEVO RECORDATORIO. NOVEDADES EN MATERIA DE INVERSIONES EXTERIORES:

Se adjunta (AQUÍ) una nota informativa de OCP con resumen de las principales novedades del Real Decreto 571/2023, sobre inversiones exteriores. Se consideran inversiones exteriores las siguientes:

Inversiones extranjeras en España:

Participación de un NO RESIDENTE en sociedades españolas que supere el 10% del capital social.
Adquisición de inmuebles en España por NO RESIDENTES que superen los 500.000 euros.
En el caso de que los fondos empleados en la inversión tengan origen en jurisdicciones no cooperativas, se exige declaración previa. La orden de 9 de febrero de 2023 (AQUÍ) contiene la lista de jurisdicciones no cooperativas.

Inversiones españolas en el exterior:

Participación en el capital de sociedades no residentes que supere el 10 % del capital social.
Adquisición de bienes inmuebles sitos en el exterior por importe superior a 300.000 euros.
En el caso de que el destino de la inversión sea una jurisdicción no cooperativa es necesaria igualmente la declaración previa.

Obligaciones del Notario:

Cuando entre en vigor el desarrollo normativo del Real Decreto, será obligatorio que el Notario remita la información sobre la inversión exterior al Consejo General del Notariado.
En el periodo transitorio, la presentación telemática de las declaraciones se realiza mediante AFORIX.
Se mantiene vigente la obligación del notario de remitir a la Dirección General de Comercio Internacional e Inversiones, mediante escrito, en los meses de enero y julio de cada año, una relación de aquellas operaciones intervenidas que tengan la consideración de inversión extranjera, durante el semestre precedente respecto de las cuales no se haya interesado del notario la presentación de la correspondiente declaración.

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3.- ES POSIBLE DECLARAR EL FINAL DE OBRA PARCIALMENTE EN UN EDIFICIO DIVIDIDO HORIZONTALMENTE:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 19 de septiembre de 2023 (BOE de 26 de octubre de 2023), donde la DG resuelve un caso de un edificio, con varias plantas, dividido horizontalmente, donde se declara el final de obra de sólo parte de ellos (en concreto, del local bajo y de la primera planta, no así del resto de plantas).

En este caso, la DG lo acepta, afirmando que no existe inconveniente en que la constancia de la terminación de obra pueda ser parcial, por fases, e incluso por pisos; pues puede ocurrir en la práctica que haya elementos no terminados, sin que ello obste a la inscripción de la terminación de otros, siempre que se acredite debidamente.

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4.- PARTICIÓN DE HERENCIA POR CONTADOR PARTIDOR. CUIDADO CON LOS CONFLICTOS DE INTERESES:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 5 de septiembre de 2023 (BOE de 25 de octubre de 2023), donde la DG resuelve que en una escritura de aceptación, partición y adjudicación de herencia, la contadora-partidora no se ha limitado a lo estrictamente particional y, en las adjudicaciones, ha realizado funciones dispositivas que requieren la intervención de los herederos.

Además, existe un conflicto de intereses entre dos coherederos hermanos, pues uno es tutor de otro, y por tanto ejerce su representación legal. Al ser los dos interesados en la herencia, y estar uno de ellos representado legalmente por su hermano, hay conflicto de intereses y en este caso es necesario la intervención de un defensor judicial.

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5.- VENTA DE PLAZA DE APARCAMIENTO EN FINCA SIN DIVIDIR. ES NECESARIO DESCRIBIR CONCRETAMENTE LA PLAZA DE APARCAMIENTO:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 28 de julio de 2023 (BOE de 12 de octubre de 2023), donde la DG resuelve un caso de venta de una participación indivisa (1,329%) de una finca, destinada a aparcamiento de vehículos. La escritura contenía la descripción de dicha finca registral en su conjunto (consistente en la planta sótano de un edificio destinada a aparcamientos y trasteros), pero no la descripción de esa concreta plaza de aparcamiento cuyo uso y disfrute exclusivo se atribuía a la participación indivisa de finca transmitida.

La DG, alineándose con el Registrador, considera que es necesario que, en la escritura de compraventa, se describa con detalle los linderos y la superficie de la plaza de aparcamiento que se transmite.

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6.- REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y LEY 11/2023. NUEVOS PLAZOS PARA CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 7 de julio de 2023 (BOE de 15 de agosto de 2023), donde se aprueba el calendario para implantar la ley 11/2023 de digitalización de actuaciones registrales. Esta ley viene a instaurar la firma electrónica de todos los asientos y documentos registrales y la llevanza de un protocolo en soporte electrónico. La citada resolución incluye dos anexos con un calendario de implantación de la firma electrónica en cada uno de los Registros de la Propiedad de España, y amplía el plazo ordinario de calificación registral de 15 días hábiles a 30 días hábiles, durante el plazo de un mes a contar desde la fecha en que se inicia la implantación de las actuaciones digitales.

Se adjunta al resumen la resolución con los anexos en los que se encuentran las respectivas fechas de inicio de la fase de implantación de firma electrónica, para que todos los empleados de la notaría puedan consultarlas y tener en cuenta que en el plazo de un mes desde esa fecha, el plazo de calificación no es de 15 días como habitualmente, sino de 30.

¡La importancia de esta consulta radica en que se autorizan cancelaciones de hipotecas inscritas en todos los registros de España, y cada uno de ellos tiene una fecha prevista para la implantación de esa firma electrónica!

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7.- VECINDAD CIVIL Y SUS DIFICULTADES DE PRUEBA. HAY QUE DARLE MUCHA IMPORTANCIA A LA MANIFESTACIÓN QUE SE INCLUYA EN LA ESCRITURA:

Adjunto (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 3 de octubre de 2023 (BOE de 2 de noviembre de 2023), donde la DG resuelve un caso relativo a la prueba de la vecindad civil de una fallecida y su importancia para determinar el Derecho sucesorio aplicable.

En el supuesto, la causante, en su testamento, manifiesta que tiene vecindad civil común. No obstante, su heredero (esposo), cuando acepta la herencia, en dicha escritura de aceptación manifiesta que la vecindad civil de la causante era la de Ibiza, y en base a la misma, se adjudica toda la herencia (a diferencia de ello, si la vecindad civil fuera común, como la causante no tenía descendientes, pero sí ascendientes vivos, éstos serían legitimarios). Al presentarse a inscripción dicha escritura de aceptación de herencia, el Registrador la deniega, al considerar que prevalece la manifestación de la vecindad civil común realizada por la fallecida en su testamento.

La DG, alineándose con el Registro, considera que la prueba de la vecindad civil es muy difícil (salvo en aquellos casos en los que conste inscrita la manifestación expresa en el Registro Civil). Así pues, en caso de dudas, debe prevalecer la manifestación del interesado realizada ante Notario (pues se ha realizado estando debidamente informado por parte del fedatario), incluso sobre lo que pueda resultar de documentos extrajudiciales (como un certificado de empadronamiento del que resulte que la persona está empadronada en ese domicilio desde hace más de 10 años), pues no siempre la vecindad administrativa coincide con el domicilio efectivo (que es lo que determina la vecindad civil).

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8.- EL ADMINISTRADOR CON CARGO CADUCADO PUEDE CONVOCAR LA JUNTA GENERAL PARA LA RENOVACIÓN DEL ÓRGANO DE ADMNISTRACIÓN Y PARA PRESENTAR CUENTAS ANUALES:

Se adjunta (AQUÍ) la Resolución de la DGSJFP de 31 de octubre de 2023 (BOE de 21 de noviembre de 2023), en la que la DG resuelve que es válida la Junta General convocada por administrador con cargo caducado, siempre que esa Junta General se convoque para renovar el órgano de administración y aprobar las cuentas anuales de varios ejercicios como forma de superar el cierre del Registro de la Propiedad.

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9.- PODERES PREVENTIVOS Y ASPECTOS INTERREGIONALES:

Se resume a continuación, brevemente, una ponencia relativa a los poderes preventivos y a los aspectos a tener en cuenta en el ámbito del Derecho interregional:

Gran utilidad del poder preventivo: evita a la familia tener que recurrir a medidas de apoyo judiciales (que tardan más de un año en constituirse, más el coste de abogados, etc.).
En breves será posible consultar telemáticamente, en el Registro Civil, la vigencia de estos poderes. Cautela a tener en cuenta siempre que un apoderado acuda a Notaría a firmar con uno de estos poderes.
Dudas sobre Derecho aplicable cuando un cliente acude a Notaría para firmar un poder preventivo: Debemos acudir siempre al criterio de la residencia habitual (art. 9.6 Cc) para constituir el poder al amparo del CCCat o el Cc.
Recordar siempre incluir (o no), a petición del cliente, la cláusula sobre si se requiere autorización judicial para los mismos actos para los que la requiere el curador.
En Cataluña, en los próximos meses, habrá novedades relevantes en esta materia, pues el anteproyecto de reforma del Libro II del Código Civil Catalán sobre esta materia entrará en el Parlament en breves ya, como Proyecto de Ley, de modo que, si se tramita ordinariamente, en unos meses habrá una nueva normativa en esta materia con modificaciones muy profundas que deberemos estudiar para adaptar las escrituras.

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10.- LEY 11/2023. DIGITALIZACIÓN DE ACTUACIONES NOTARIALES Y REGISTRALES (PROTOCOLO ELECTRÓNICO, VIDEO FIRMAS y COPIAS AUTORIZADAS ELECTRÓNICAS):

Se adjunta artículo de nuestro BLOG que resume los 10 puntos principales de la entrada en vigor de la Ley 11/2023 (AQUÍ).

Tres son los cambios principales que nos afectarán a nuestro día a día:

El primero es el depósito en sede electrónica notarial de todos los documentos firmados, siendo fiel reflejo del documento en papel (matriz, unidos, diligencias y notas).
El segundo gran cambio es la posibilidad de videofirmar con certificado digital determinados tipos de documentos una vez que el ciudadano registrado en el portal notarial;
y por último, la creación de las copias autorizadas electrónicas que sustituyen al papel con su misma eficacia y validez.

Tras 21 días de implementación nos hemos encontrado con las siguientes casuísticas:

EN CUANTO AL PORTAL NOTARIAL (PNC):

Los ciudadanos que quieran realizar trámites deberán cumplimentar el formulario y validar su móvil y correo de contacto. El trámite es sencillo y se completa subiendo a la plataforma el documento de identidad. Lo hemos validado y funciona correctamente para ciudadanos identificados con DNI, NIE y PASAPORTE.
La forma más práctica de acceder y que sirve también para firmar es utilizar un certificado digital. Recomendamos el de la Fábrica Nacional de Moneda y Timbre, aunque hay varias entidades emisoras certificadas por Ancert.
El ciudadano que acceda podrá consultar todo su histórico de escrituras entre el 1 de enero de 2007 y el 8 de noviembre de 2023. Lo firmado a partir de la entrada en vigor de la ley todavia esta por determinar cómo se publicara.

EN CUANTO A LA VIDEOFIRMA:

Desde el inicio hemos logrado realizar con éxito 2 videofirmas. Si bien es una tecnología muy nueva y que tiene sus limitaciones no ha resultado complejo de realizar una vez que el cliente esta registrado en el portal y dispone del certificado digital para poder firmar.
La conexión se realiza con una aplicación integrada en el navegador web y es intuitiva y sencilla. Esperamos que a medida que los ciudadanos se registren aumente el número de documentos otorgados por este método.

EN CUANTO A LA COPIA AUTORIZADA ELECTRÓNICA:

Ya hemos emitido las primeras copias autorizadas electrónicas con código seguro de verificación (CSV).
El proceso lo gestionamos desde el mismo Word y de manera paralela al depósito del documento aunque se puede emitir con posterioridad, siempre para documentos firmados a partir del 9 de noviembre de 2023.
El documento se publica en la sede electrónica notarial y se genera de forma rápida y sencilla en SIGNO el CSV para remitir al cliente.
Una vez subido a la sede electrónica se comparte con el cliente mediante un correo electrónico en el que le facilitamos un enlace a su copia autorizada electrónica. Este método de entrega le da autenticidad y validez legal frente a terceros. Creemos que poco a poco irá sustituyendo el papel pues para su consulta y validación no es necesario estar dado de alta en el portal notarial del ciudadano.

DUDAS MÁS FRECUENTES DE PROTOCOLO ELECTRÓNICO y VIDEOFIRMA:

En SIC, dentro del apartado “Ley 11/2023. Digitalización de actuaciones notariales y registrales” se puede encontrar un documento con preguntas y respuestas sobre dudas existentes en relación a la puesta en marcha de la Ley 11/2023, se han emitido dos publicaciones: volumen 1 y volumen 2.

Asimismo, se adjuntan (AQUÍ en singular y AQUÍ plural), plantillas base para cualquier escritura electrónica otorgada por videofirma a través del Portal Notarial del Ciudadano.

MODIFICACIÓN DEL ÍNDICE ÚNICO INFORMATIZADO. NECESIDAD DE INFORMAR POR SEPARADO DEL NÚMERO DE FOLIOS EN SOPORTE PAPEL / TELEMÁTICO:

A partir del 9 de noviembre de 2023, se modifica el Índice Único Informatizado para incorporar como campo obligatorio a informar en cada instrumento público el número de folios de matriz del soporte papel por separado del número de folios en soporte electrónico.

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Para cualquier duda en todo lo relacionado a la nueva digitalización al respecto (tanto de empleados como de clientes), contactar con Antonio Alba para su resolución en el correo: antonio@jesusbenavides.es

Octubre 2023

1.- REGISTRO CENTRAL DE TITULARIDADES REALES. NOTA ACLARATORIA

Se adjunta (AQUÍ) nota aclaratoria de OCP sobre diversas cuestiones relativas al Registro Central de Titularidades Reales y las obligaciones de los Notarios al respecto:

Para el otorgamiento del negocio jurídico, no es requisito de validez la obtención del correo electrónico al que se refiere el artículo 4 del RD 609/2023, pues no forma parte de los requisitos de identificación del titular real.
Porcentaje de participación: solo se deberá incluir esta información cuando haya que efectuar una nueva acta de manifestaciones para el supuesto de que exista discordancia entre el contenido de la BDTR y la manifestación del otorgante

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2.- COMPRAVENTA DE INMUEBLE FORMALIZADA POR REPRESENTANTE CON PODER REVOCADO. MUCHO CUIDADO AL VERIFICAR LA VIGENCIA DE PODERES Y CARGOS DE SOCIEDADES

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 26 de julio de 2023 (BOE de 28 de septiembre de 2023). La DG resuelve un caso de una CV de un inmueble, en el que la parte vendedora es representada por un apoderado, manifestando este que su poder está vigente, y el Notario, dando su juicio de suficiencia positivo en la escritura. No obstante, de los datos obrantes en el Registro Mercantil, resulta que ese poder estaba revocado de hacía pocos días, habiéndose publicado dicha revocación en el BORME, una vez inscrita en el Registro (momento a partir del cual es oponible frente a terceros), el mismo día de la firma de la CV.

La DG confirma la calificación del Registro, de forma que no se puede inscribir el derecho del comprador ya que el vendedor no estuvo debidamente representado por una persona con facultades suficientes para formalizar dicha venta.

Para tener en cuenta el caso y realizar las consultas pertinentes en el Registro en una fecha lo más cercana posible a la firma de la escritura (si es posible, el mismo día), para evitar casos así.

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3.- SL. REDUCCIÓN DE CAPITAL POR COMPRA DE PARTICIPACIONES. IMPORTE DE LA RESERVA INDISPONIBLE

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 24 de julio de 2023 (BOE de 27 de septiembre de 2023). La DG resuelve el típico caso de “salida” de un socio de una SL. Para ello, la sociedad recompra todas las participaciones de ese socio (por un valor de reembolso superior al nominal) para, a continuación, reducir el capital social en el mismo importe (procediendo así a su amortización) y, asimismo, dotar una reserva indisponible, por el importe de la reducción (tomando como referencia el nominal de las participaciones, y no el valor reembolsado al socio, que como se indica, es superior), para garantizar los derechos de los acreedores.

El Registro califica negativamente porque considera que el importe de la reserva ha de ser igual “al valor de lo recibido por el socio” (esto es, al total reembolsado, y no sólo al valor nominal de las participaciones).

La DG revoca la calificación del Registrador Mercantil, determinando que en estos casos el importe de la reserva indisponible ha de ser igual al valor nominal de las participaciones amortizadas, y no al importe reembolsado al socio saliente

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4.- GUARDA DE HECHO. DOCUMENTO INTERPRETATIVO PARA TRÁMITES BANCARIOS

Se informa que en SIC, dentro del enlace “Ley 8/2021 de apoyo a la discapacidad” se pone a disposición de los empleados un protocolo marco firmado entre la Fiscalía General del Estado y el sector bancario para clarificar las atribuciones del guardador de hecho en el ámbito de las gestiones bancarias.

Este documento también ha sido objeto de análisis detallado en un artículo de nuestro blog (AQUÍ se puede consultar).

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5.- INVERSIONES EXTERIONRES. NOVEDADES NORMATIVAS A TENER EN CUENTA

Se informa a la plantilla de la reciente aprobación del Real Decreto 571/2023, de 4 de julio, sobre inversiones exteriores (AQUÍ se puede consultar), que deberá ser tenido en cuenta cuando se formalicen operaciones con no residentes. En concreto, se modifica la normativa anterior en los siguientes aspectos fundamentales:

1.- Se consideran inversiones extranjeras a los efectos de hacer la correspondiente declaración posterior al Registro de Inversiones del Ministerio de Economía, las siguientes:

Participación por no residentes en sociedades españolas cuando dicha participación supere el 10% del capital social o de los derechos de voto de la compañía (anteriormente se exigía que la participación fuese del 50%).
Adquisición de bienes inmuebles en España por no residentes cuando el importe supere los 500.000€ (anteriormente el límite mínimo estaba en 3.000.000 €).

En estos casos el titular no residente tiene la obligación de declarar ante el Registro de Inversiones del Ministerio de Economía la inversión, mediante los modelos que resultan de la disposición transitoria 3 del Real Decreto (modelos DP1, D1A D1B, DP2, D2A, D2B).

2.- Si la operación ha sido intervenida por Notario, deberá comunicar la inversión al Consejo General del Notariado a través de la sede electrónica notarial (SIGNO) y, en todo caso, advertir al compareciente de la obligación de presentación.

3.- En el caso de que las inversiones consideradas extranjeras (de conformidad con el artículo 4 del Real Decreto), tengan origen en un país de jurisdicción no cooperativa (antiguos paraísos fiscales), que son las recogidas en la Orden de 9 de febrero de 2023, será necesario hacer una declaración previa y los Notarios deberán exigirla antes del otorgamiento, y advertir expresamente de ello en el documento público.

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6.- NOTAS PRÁCTICAS DE DOCUMENTOS DONDE INTERVENGAN EXTRANJEROS

Se adjunta (AQUÍ), un interesante artículo de un compañero Notario, donde se exponen una serie de reflexiones prácticas a tener en cuenta cuando en un documento público intervenga una persona física extranjera. A modo de resumen, se destacan las más relevantes:

Identificación. Se aplican las reglas generales del Reglamento Notarial. En concreto, en el caso de los extranjeros comunitarios ésta se realiza a través, bien de su pasaporte, bien de su documento de identidad nacional.
NIE: Los extranjeros que, por sus intereses económicos, profesionales o sociales, se relacionen con España, deben estar dotados, a efectos de identificación, de un número personal, único y exclusivo, de carácter secuencial. Necesario para todas aquellas operaciones con trascendencia tributaria.
Traducción: Salvo que el notario conozca el idioma extranjero, habrá que atenerse a lo dispuesto en el artículo 150 del Reglamento Notarial y solicitar un intérprete.
Medios de pago: Mucho cuidado y diligencia con materia de prevención de blanqueo. Es altamente recomendable exigir que las cuentas de ingreso y abono sean de bancos españoles. Si hubiera bancos extranjeros o cuentas de terceras personas, se exigirá información lo más completa y fidedigna posible acerca del origen de los fondos, requiriendo justificación documental (certificados de titularidad de las cuentas, contratos justificativos del origen de los fondos, etc.).
Apostilla: Resulta imprescindible contar con ella respecto de los documentos otorgados en el extranjero.
Operaciones inmobiliarias. Recordar la retención del 3% del precio (Impuesto de la Renta de No Residentes) e inversión del sujeto pasivo en la “plusvalía municipal”.

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7.- SOLICITUD DE COPIAS DE TESTAMENTOS AL ARCHIVO DEL COLEGIO NOTARIAL DE CATALUÑA

Información de interés al solicitar copias de testamentos al Colegio. Para evitar problemas en caso de discrepancias de fechas, se solicita por parte del Colegio que, cuando se remita una solicitud de copia, se adjunte a la solicitud de copia de testamento los correspondientes certificados de defunción y últimas voluntades para identificar de forma más exacta tal petición.

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8.- FIRMA TELEMÁTICA DE DOCUMENTOS NOTARIALES. ENTRADA EN VIGOR

Como ya se informó en anteriormente, el próximo 9 de noviembre entrará en vigor la Ley 11/2023, que permitirá la firma telemática de documentos públicos (esto es, a través de un sistema de videoconferencia con el Notario y firma electrónica, sin necesidad de que el cliente acuda físicamente a la Notaría). AQUÍ se puede encontrar un artículo en el blog de la Notaria de Jesus Benavides con más detalle al respecto (qué documentos se podrán firmar, procedimiento, etc.).

Para ser pioneros con esta novedad y dar el mejor servicio a los clientes, se ha creado en la página web de la Notaría de Jesus Benavides un nuevo apartado (Videofirma) donde, mediante unos didácticos videos, se explica todo el proceso que deberá seguir cualquier ciudadano que quiera poner en práctica esta posibilidad.

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Para cualquier duda al respecto (tanto de empleados como de clientes), contactar con Antonio Alba para su resolución en su correo electrónico: antonio@jesusbenavides.es.

Septiembre 2023

1.- CÓMPUTO PLAZOS PARA CELEBRACIÓN DE JUNTA GENERAL. NO SE PUEDE INCLUIR EN EL CÓMPUTO EL DÍA DE CELEBRACIÓN DE LA JUNTA

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 11 de julio de 2023 (BOE de 28 de julio de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG nos recuerda las reglas de cómputo de los plazos para la convocatoria de junta general en una sociedad de capital. Como es sabido, el artículo 176 LSC determina que entre la convocatoria y la celebración de la junta general debe transcurrir un mes (SA) o 15 días (SL). Para el cómputo de estos plazos, el día de inicio comienza el día en que se remite el anuncio al último de los socios y, para determinar el día de finalización del plazo, no se podrá computar el día de celebración de la junta general.

Por tanto tiene que transcurrir un mes para la sociedades anónimas y 15 días para las sociedades limitadas, y es al día siguiente de estos plazos cuándo se puede celebrar válidamente la Junta General.

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2.- DOCTRINA DE LA DIRECCIÓN GENERAL EN MATERIA ARANCELARIA

Se adjunta (AQUÍ) interesante documento que recoge un resumen de la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en materia arancelaria, de los años 2020 – 2023. Para consultar en caso de dudas sobre cómo minutar escrituras concretas.

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3.- NOVEDADES EN EL ÍNDICE ÚNICO INFORMATIZADO

Se informa de que, recientemente, el Índice Único Informatizado ha incluido una serie de novedades para mejorar el reflejo de los negocios jurídicos que se otorgan en los instrumentos públicos.

En concreto, se crean nuevos actos jurídicos para recoger debidamente:

Actas de adquisición o conservación de vecindad civil.
Escrituras de medidas de apoyo y las de constitución de asistencia (y su equivalente en Cataluña),
Actas de omisión de número de protocolo o de Libro Registro (para dar solución al caso infortunado de que quede un número o varios sin documento realmente autorizado o intervenido).

Otras pequeñas modificaciones:

Constancia de los medios de pago en las actas de depósito.
Especificación de la titularidad ganancial (o no) en la compraventa de participaciones y acciones sociales.
Constitución de entidades con o sin personalidad jurídica, donde se exige la información de su Número de Identificación Fiscal (si la obtención es posterior al otorgamiento y no se ha podido obtener el dato por parte del cliente, llegado el vencimiento del plazo para remitir el índice, deberá solicitarse el levantamiento de regla por el cauce habitual).

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4.- TEORÍA DEL NEGOCIO JURÍDICO COMPLEJO. COMPRA + HIPOTECA DE INMUEBLE POR PERSONA CASADA. NO ES NECESARIO EL CONSENTIMIENTO DEL OTRO CÓNYUGE SI LA HIPOTECA SE REALIZA DE FORMA SIMULTÁNEA A LA COMPRA. CUIDADO EN CASO DE EXTRANJEROS

Se adjunta (AQUÍ) interesante artículo donde se resume la doctrina de la DG sobre la teoría del negocio jurídico complejo. Se trata de casos donde una persona casada compra ella sola un inmueble, y acto seguido lo hipoteca. Como es sabido, la regla general determina que, para hipotecar la vivienda habitual, aunque esta pertenezca a uno solo de los cónyuges, es necesario el consentimiento del otro. Como excepción a esta regla general, surge la teoría del negocio jurídico complejo, en virtud de la cual, no es necesario el consentimiento del cónyuge no titular en la constitución de hipoteca sobre vivienda habitual inmediatamente posterior a su compra, es decir que la hipoteca se firme con el número inmediatamente posterior de protocolo a la de compraventa.

En el caso de extranjeros, CUIDADO, pues la DG no admite la doctrina del negocio jurídico complejo, salvo que ese derecho extranjero lo permita y así se acredite (así pues, deberá verificarse mediante informe del notario si el Derecho extranjero que rige el régimen matrimonial concreto de los clientes, admite o no esta teoría del negocio complejo).

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5.- ELEVACIÓN A PÚBLICO DE ACUERDOS SOCIALES. UNA BUENA ESCRITURA PUEDE SALVAR UN MAL CERTIFICADO

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 10 de julio de 2023 (BOE de 28 de julio de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG determina que, en el marco de una elevación a público de acuerdos sociales de una SL (cese y designación de cargos), si en el certificado no se indica el quorum de adopción de los acuerdos, pero en la escritura sí se especifica (mediante una manifestación del administrador), ello es suficiente para poder inscribir el acuerdo en el Registro Mercantil.

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6.- PRIOR IN TEMPORE, POTIOR IN IURE. LO QUE LLEGA PRIMERO AL REGISTRO, ES LO QUE PREVALECE (AUNQUE EL DERECHO SEA POSTERIOR)

Adjunto la Resolución de la DG de Dret, Entitats Jurídiques y Mediació, de 17 de julio de 2023 (DOGC de 31 de julio de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG determina que lo que accede primero al Registro, es lo que prevalece.

Supuesto en el que, en el año 1986, mediante documento privado, se constituye un usufructo vitalicio sobre una finca. Posteriormente, el 09/02/2023, se eleva a público este documento privado y se presenta a inscripción en el Registro de la Propiedad. No obstante, el Registrador deniega la inscripción, ya que fecha 03/02/2023, esto es, 6 días antes, se presentó a inscripción una escritura de entrega de legado, en la cual se adjudica ese derecho de usufructo a un tercero, en base a una aceptación de herencia de una persona fallecida en 2022.

En este caso, la DG recuerda el principio básico de funcionamiento del Registro, esto es, prior in tempore, potior in iure, de modo que, lo que primero llega al Registro y se inscribe (usufructo de 2022 presentado el 3 de febrero de 2023), prevalece frente al resto de derechos (en este caso, un usufructo constituido en documento privado en 1986 y presentado a inscripción el 9 de febrero de 2023 en base a una escritura de elevación a público).

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7.- TABLA NORMATIVA SOBRE NACIONALIDAD Y ESTADO CIVIL

Se adjunta (AQUÍ) interesante documento que recoge una tabla normativa sobre nacionalidad y estado civil, donde podemos encontrar enlaces a normativa y Resoluciones de la Dirección General sobre materias diversas como Registro Civil, certificaciones, régimen económico del matrimonio, etc.

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8.- JURA DE NACIONALIDAD. DIVERSAS CUESTIONES A TENER EN CUENTA

Se adjunta (AQUÍ) Circular de la DG relativa a la competencia del Registro Civil concreto donde formalizar la declaración de opción de la nacionalidad española, así como el juramento o promesa. En la misma se establece que la competencia corresponderá a la Oficina del Registro Civil del domicilio del optante.

Asimismo, se adjunta (AQUÍ) Circular de la Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en la que se determina la improcedencia de otorgar actas de jura de nacionalidad cuando se detecten indicios de que el compareciente ha realizado actos incompatibles con la buena conducta cívica (como por ejemplo, el hecho de que el solicitante esté ingresado en un centro penitenciario).

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9.- IMPUGNACIÓN JUDICIAL DE CALIFICACIONES NEGATIVAS. SERVICIO AL QUE PODEMOS RECURRIR COMO OFICINA NOTARIAL

Se adjunta (AQUÍ) un documento informativo del Consejo General del Notariado, a través del cual, se da a conocer un servicio del que disponen los Notarios, para poder recurrir judicialmente aquellas calificaciones negativas (o también Resoluciones de la DGSJFP) que puedan suponer un interés corporativo para los Notarios.

Así pues, en caso de que el empleado se encuentre con una calificación negativa que considere que puede afectar al Notariado en su conjunto, puede plantear esta posibilidad al Notario, la cual se podrá solicitar por las vías que se indican en el documento adjunto.

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10.- LA RECOMENDABLE ACTA DE MANIFESTACIONES PREVIA AL OTORGAMIENTO DE UNA ESCRITURA EN LA QUE INTERVIENE UNA PERSONA CON DISCAPACIDAD.

La circular informativa 3/2021, de 27 de septiembre de la Comisión Permanente del Consejo General del Notariado, propone que previamente al otorgamiento de una escritura en la que intervengan personas con discapacidad, se levante un acta de manifestaciones en la que se hagan constar las circunstancias que puedan influir en el otorgamiento del negocio jurídico de que se trate. El mencionado acta podrá recoger entre otras circunstancias:

Declaraciones de la propia persona con discapacidad, Por ejemplo, la manifestación de esa persona reconociendo que vende por un precio inferior al de mercado por una necesidad o conveniencia determinada, o los motivos por los que renuncia a una determinada herencia.
Declaraciones de las personas que asistan al discapacitado en el ejercicio de su capacidad. Por ejemplo, la manifestación del guardador de hecho, abogado, acompañante incidental, etc, haciendo constar que ha recomendado a la persona con discapacidad otorgar una escritura de venta porque es necesario para su sustento y manutención futuros, o para saldar unas deudas pendientes.

Este acta es un complemento imprescindible del juicio de capacidad notarial, y aporta claridad y seguridad frente a controversias futuras y posibles reclamaciones. Es recomendable que el requirente del acta sea la persona con discapacidad o su asistente.

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11.- SE CREA EL REGISTRO CENTRAL DE TITULARIDADES REALES.

Entra en vigor el día 19 de septiembre de 2023 el Real Decreto 609/2023, de 11 de julio, por el que se crea el Registro Central de Titularidades Reales. Este registro es de consulta obligada para todos los sujetos obligados por la ley al control del blanqueo de capitales, entre ellos los notarios. Sin embargo, hasta que no se produzca el volcado de datos a este registro, para lo que se dan 9 meses, el Real Decreto establece que hay que seguir acudiendo a las fuentes tradicionales (Base de datos del Titular Real a través de Signo).

Julio 2023

1.- NUEVO PERMISO RETRIBUIDO DE 15 DÍAS NATURALES PARA PAREJAS DE HECHO

Se publica en el BOE y entra ya en vigor el Real Decreto-ley 5/2023 (AQUÍ se puede consultar), en virtud del cual, se reconoce un permiso retribuido de 15 días naturales por el hecho de constituirse (y registrarse) como pareja estable. Se puede informar de ello a todas las parejas estables que se constituyan a partir de ahora, para que puedan disfrutar de este nuevo permiso.

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2.- NUEVA REGULACIÓN DE LAS MODIFICACIONES ESTRUCTURALES DE LAS SOCIEDADES MERCANTILES

El ya citado Real Decreto-ley 5/2023 (AQUÍ se puede consultar) ha derogado la antigua Ley 3/2009, de 3 de abril, sobre modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles (transformación, fusión, escisión, cesión global de activo y pasivo, etc.). Así pues, a partir de ahora, el nuevo régimen jurídico de las modificaciones estructurales cabe hallarlo en el citado Real Decreto-ley 5/2023. A tener en cuenta cuando cualquier oficial prepare una de estas operaciones (deberá consultar la nueva regulación y adaptar las citas legales al nuevo texto normativo).

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3.- LAS SENTENCIAS DE DIVORCIO DE EXTRANJEROS, CON ADJUDICACIÓN DE INMUEBLES, DEBEN ESTAR INSCRITAS EN EL REGISTRO CIVIL CENTRAL

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 13 de junio de 2023 (BOE de 10 de julio de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG determina que, en caso de divorcio (DE EXTRANJEROS cuyo matrimonio no está inscrito en el Registro Civil español), si en la sentencia se adjudica un inmueble a uno de los excónyuges, para poder inscribir la misma en el Registro de la Propiedad, es necesario que, previamente, dicha sentencia de divorcio conste inscrita en el Registro Civil central.

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4.- REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y PRIOR IN TEMPORE. A VECES SÍ, Y A VECES NO, LO QUE SE PRESENTA DESPUÉS TIENE PRIORIDAD SOBRE DOCUMENTOS PRESENTADOS CON ANTERIORIDAD

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 15 de junio de 2023 (BOE de 10 de julio de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG resuelve un caso curioso:

Se firma CV + PH que se presenta a inscripción, calificado con defectos subsanables.
Se presenta subsanación, y estando el asiento vigente (esto es, aún no inscritas la CV + PH), entra en el Registro de la Propiedad un mandamiento de la AEAT con una prohibición de disponer, por deudas tributarias.
El Registrador califica negativamente la CV + PH (presentadas antes que el mandamiento) amparándose en razones de orden público.
El Notario recurre y la DG le da la razón, determinando que si ese mandamiento proviene de un procedimiento administrativo donde no se pone en tela de juicio la validez civil del negocio jurídico (recordemos, deudas tributarias), no procede la calificación negativa, pues la CV + PH se han presentado antes en el Registro (prior in tempore potior in iure).
No obstante, nos recuerda la DG que si el mandamiento hubiere sido librado en el marco de un proceso penal donde se pone en tela de juicio la validez del negocio (por ejemplo, una presunta estafa en la CV), sí que procedería la suspensión de la inscripción (aunque el mandamiento fuera posterior), por razones de interés general / orden público.

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5.- NO SE PUEDE INSCRIBIR NADA A FAVOR DE UNA SOCIEDAD CON EL CIF REVOCADO

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 16 de junio de 2023 (BOE de 10 de julio de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG determina que, en el marco de una compraventa, si la sociedad adquirente tiene el CIF revocado, no se puede inscribir dicha adquisición a su favor. A tener en cuenta y recordar siempre cuando intervenga una sociedad, consultar la base de datos existente al respecto.

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6.- SE PUEDE REDUCIR CAPITAL SOCIAL POR DEBAJO DE 3.000 EUROS EN UNA SL YA EXISTENTE

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 13 de junio de 2023 (BOE de 10 de julio de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG resuelve el siguiente caso curioso:

SL ya existente, con capital social superior a 3.000 euros, ejecuta reducción de capital, a resultas de la cual, su cifra de capital social resultante queda por debajo de los 3.000 euros.
El Registrador suspende la inscripción al considerar que dicha cifra queda por debajo del mínimo legal, al considerar que las SL de menos de 3.000 euros de capital sólo son posibles en el momento de la constitución.
La DG revoca la calificación del Registrador, considerando que sí es posible ejecutar una reducción de capital en una SL cuyo resultado sea un capital social inferior a 3.000 euros.

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7.- AMPLIACIÓN DE CAPITAL SOCIAL Y DERECHO DE SUSCRIPCIÓN PREFERENTE. HAY QUE RESPETAR LOS TIEMPOS

A resultas de una operación formalizada en la Notaría, se recuerda que en el marco de un aumento de capital de una SA, el derecho de preferencia de los accionistas en los aumentos de capital nace en el momento de la publicación de la oferta de suscripción de las nuevas acciones en el Boletín Oficial del Registro Mercantil, o bien, desde la comunicación escrita a cada uno de los accionistas. Dicha suscripción podrá realizarse por los socios en el plazo que haya fijado la Junta, que no podrá ser inferior a un mes desde la publicación o comunicación.

Así pues, deberán tenerse en cuenta y respetarse estos plazos al formalizarse esta clase de operaciones (de modo que no es posible que se realice la suscripción de las nuevas acciones en la misma Junta del acuerdo, salvo que a ella hubieran acudido la totalidad de los socios).

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8.- RESPONSABILIDAD CIVIL DEL NOTARIO. MUY IMPORTANTE TENERLO EN CUENTA PARA EVITAR ESTA CLASE DE ERRORES

Se adjunta enlace a un interesante artículo doctrinal (AQUÍ) en el que se analiza la responsabilidad civil del Notario. De especial interés, hay un apartado con detalle de casos concretos (por ejemplo, omisión de cargas, poderes insuficientes, falta de información relativa a los efectos tributarios del otorgamiento, etc.).

Se recomienda encarecidamente a todos los empleados de la Notaría la lectura del artículo y de dichos casos concretos para evitar incurrir en esta clase de errores y la responsabilidad asociada a los mismos.

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9.- REGISTRO CIVIL Y JURA DE NACIONALIDAD Y MATRIMONIOS NOTARIALES. CUESTIONES IMPORTANTES A TENER EN CUENTA

Se adjunta Oficio de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (ver PDF adjunto al presente Email) en la que se aclaran diversas cuestiones relativas, sobretodo, a la documentación a presentar por los interesados en las actas de jura de nacionalidad y en los expedientes matrimoniales ante Notario, así como a aspectos relativos al trámite a tener en cuenta en ambos otorgamientos.

Junio 2023

1.- ESTATUTOS SOCIALES. CONVOCATORIA DE JUNTA. NO ES VÁLIDA LA CLÁUSULA ESTATUTARIA QUE PERMITE HACER LA CONVOCATORIA DE LA JUNTA A LOS SOCIOS POR CORREO ORDINARIO (SIN ACUSE DE RECIBO):

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 10 de mayo de 2023 (BOE de 1 de junio de 2023). Con arreglo a ellas, y a modo resumen, la DG nos recuerda que (en el marco de la constitución de una SL), no es admisible la cláusula estatutaria que permite remitir la convocatoria de junta a los socios mediante correo ordinario (sin acuse de recibo), pues para que la convocatoria sea válida, es necesario que el sistema de remisión permita verificar la recepción de la convocatoria por parte del destinatario.

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2.- EN LA ESCRITURA DE VENTA EXTRAJUDICIAL DE BIEN HIPOTECADO ES NECESARIA LA NOTIFICACIÓN FEHACIENTE DE LA EJECUCIÓN A LOS TITULARES DE CARGAS POSTERIORES:

Adjunto la Resolución de la DGSJFP, de 11 de mayo de 2023 (BOE de 1 de junio de 2023). Supuesto de ejecución extrajudicial de inmueble hipotecado, en Notaría, donde existe una condición resolutoria posterior a la hipoteca a favor de una sociedad. Se le notifica el procedimiento de ejecución a dicha sociedad mediante correo certificado con acuse de recibo, pero la entrega es negativa, tras lo cual se otorga la escritura. La DG, alineándose con la tesis del Registrador, no lo acepta, pues considera que al formalizarse la ejecución extrajudicial de un bien hipotecado mediante escritura, es necesario notificar fehacientemente el procedimiento a todos los titulares de cargas o derechos posteriores a la hipoteca que se ejecuta, de modo que si se opta por remitir la notificación del procedimiento por correo certificado con acuse de recibo, y su entrega al destinatario es negativa, lo procedente es realizar una notificación personal, por parte del Notario, mediante una acta de notificación (art. 202 Reglamento Notarial).

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3.- RECTIFICACIÓN DE CABIDA SUPERIOR AL 10%. NO ES POSIBLE INSCRIBIRLA “POCO A POCO”:

Adjunto la Resolución de la DGSJFP, de 12 de mayo de 2023 (BOE de 1 de junio de 2023). Se otorga escritura de rectificación de cabida de finca, por la “vía simplificada” del artículo 201.3 Ley Hipotecaria (para diferencias que no exceden del 10%), pero al analizarse los metros cuadrados que constan en el registro y los metros declarados ahora (de 9.403 a 10.377), se aprecia que la diferencia es superior al 10%. El Registrador suspende inscripción y posteriormente, el Notario presenta escritura de subsanación donde se solicita que se inscriba únicamente el exceso de cabida hasta alcanzar el 10%. El Registrador califica de nuevo negativamente, y la DG, alineándose con el Registrador, confirma que ello no es posible, pues no se puede inscribir “poco a poco” o “por partes” una rectificación de cabida, de modo que si la misma es superior al 10%, se debe recurrir al expediente ordinario del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, y no a la vía simplificada del artículo 201.3.

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4.- MINUTACIÓN DE “CONCEPTOS MENORES”. QUE SE PUEDE COBRAR Y QUE NO:

Interesante entrada del blog “justitonotario” (AQUÍ) donde se analiza una Resolución de la Dirección General de 3 de enero de 2023 (se puede consultar completa en un enlace del citado blog), en la que se resuelve un recurso de un particular contra la minuta de un Notario de una escritura de compraventa. A modo de resumen, en ella se determina que:

¿Qué se testimonia y qué no? Es el Notario quien decide.
Informe del Registro Mercantil: No corresponde.
Consulta Titular Real: Sí.
Caras en blanco de los cheques: correcto.
Incorporación a la copia de un folio para la consignación de notas: correcto.
Diligencias: Deben constar para poderse minutar.
Copias simples y pacto de asunción de gastos por la parte compradora: Si el comprador asume los gastos, ello incluye las copias necesarias para cumplir las obligaciones de comunicación del negocio formalizado.
Número de copias simples electrónicas: 2 (para comunicaciones a Catastro y Ayuntamiento, respectivamente).
Número de copias simples en papel: 3 (para liquidar ITP, “plusvalía” y trámites diversos, respectivamente).
Momento de indicar el número de copias que desean los otorgantes: En el momento de la firma.
¿Qué podemos considerar testimonios? La transcripción de los datos de la sociedad interviniente; la elaboración de la ficha necesaria para poder realizar la liquidación telemática; el testimonio por petición de información registral; la consulta de Titularidad Real; la nota simple del Registro; el recibo del IBI; la certificación catastral descriptiva y gráfica (al margen de la gestión extraarancelaria también minutable); los cheques que acreditan los medios de pago; el certificado de deudas de la comunidad; la etiqueta de la Certificación Energética o el certificado entero y respetando lo que se necesita según los casos; el justificante de recepción del Ayuntamiento de la comunicación del artículo 110.6.b) y la comprobación de CSV`s.
Sello de seguridad: Sí, se minuta.
Nota del Registro: Puede ser un suplido (al margen del testimonio).

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5.- NO SE PUEDE SER 2 COSAS A LA VEZ. NO ES POSIBLE SER VOCAL (PERSONA FÍSICA) EN UN CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN DE UNA SOCIEDAD Y, AL MISMO TIEMPO, SER TAMBIÉN PERSONA FÍSICA REPRESENTANTE DE UNA MERCANTIL QUE OSTENTE CARGO DE VOCAL EN ESE MISMO CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN:

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 23 de mayo de 2023 (BOE de 16 de junio de 2023). Con arreglo a ellas, y a modo resumen, la DG determina que, en un consejo de administración de 3 miembros, no es posible que una misma persona física ostente el cargo de vocal del consejo y, al mismo tiempo, el de persona física representante de una sociedad que es también vocal en dicho consejo, ya que ello implicaría que, de facto, una sola persona tendría derecho de veto para la adopción, o no, de cualquier acuerdo, además de poder generar situaciones susceptibles de conflicto de interés. En todo caso, si el consejo tuviere más de 3 miembros, la cuestión sería más discutible y se debería analizar el caso concreto para obtener una conclusión al respecto.

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6.- VENTA DE INMUEBLE POR UNA SOCIEDAD REPRESENTADA POR UN ADMINISTRADOR CON SU CARGO NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL. ES POSIBLE SI EL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA SE HACE BIEN:

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 9 de mayo de 2023 (BOE de 29 de mayo de 2023). Con arreglo a ellas, y a modo resumen, la DG reitera su doctrina ya consolidada y determina que, en un caso de una SL que vende un inmueble, representada en la compraventa por su administrador, sin el cargo aún inscrito, es posible formalizar la operación si en el juicio notarial de suficiencia se realiza del modo correcto. En concreto, la escritura debería contener todas las circunstancias previstas por la ley para entender válido el nombramiento de administrador:

El acuerdo de la Junta General debidamente convocada.
La aceptación del nombramiento,
La notificación o consentimiento, en su caso, de los titulares de los anteriores cargos inscritos.

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7.- MOFIDICACIÓN DEL REGLAMENTO DEL REGISTRO MERCANTIL PARA ADAPTARLO A LA NORMATIVA DE LA UNIÓN EUROPEA EN MATERIA DE PROCESOS DIGITALES

AQUÍ se puede consultar la citada reforma del Reglamento del Registro Mercantil, publicada en el BOE de 14 de junio. En base a la misma, como aspectos clave:

Se prevé la asignación de un Identificador Único Europeo (EUID) a todas las sociedades de capital y sucursales, que permita identificarlas inequívocamente a través de un sistema de interconexión de todos los registros mercantiles de la UE.
Se prevé la posibilidad de crear y cerrar sucursales de forma telemática / en línea.
Su entrada en vigor se retrasa un año, a contar desde la publicación en el BOE de la Ley 11/2023 (esto es, el 9 de mayo de 2024).

Mayo 2023

1.- RENUNCIA DE HERENCIA DE MENORES DE EDAD Y CONFLICTO DE INTERESES. ASPECTOS A TENER EN CUENTA:

Adjunto la Resolución de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, de 20 de febrero de 2023 (DOGC de 2 de marzo de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG nos recuerda que en la renuncia de una herencia a favor de menores de edad, la regla general es que la misma debe formalizarse en escritura pública por parte de los padres, con autorización judicial (art. 236-27 CCCat) o, alternativamente, de los dos parientes más próximos (art. 236-30 CCCat). En caso de conflicto de intereses de uno de los progenitores, la renuncia la realiza el otro progenitor con el consentimiento de los dos parientes. Si el conflicto de intereses afectare a alguno de los dos parientes, éste debe abstenerse o, en su caso, deberá recurrirse al pariente sucesivo para sustituirlo.

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2.- REGISTRO DE LA PROPIEDAD. NO SE PUEDEN SOLICITAR NOTAS SIMPLES NI POR EMAIL NI MEDIANTE DOCUMENTO PRESENTADO POR VÍA TELEMÁTICA:

Adjunto las Resoluciones de la DGSJFP de 27 de marzo de 2023 (BOE de 18 de abril de 2023) y de 28 de marzo de 2023 (BOE de 18 de abril de 2023). Con arreglo a ellas, y a modo resumen, la DG nos recuerda que no se pueden solicitar notas simples ni por email ni mediante una solicitud presentada en un documento a través del sistema de presentación telemática de documentos del Registro. La vía ordinaria es a través del portal telemático de Registradores.org o vía Telefax en el caso de las notas continuadas de Notaría.

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3.- CESIÓN DE FINCA A CAMBIO DE PENSIÓN VITALICIA GARANTIZADA CON CONDICIÓN SUSPENSIVA Y DERECHO REAL DE HIPOTECA. NO SE PUEDE HIPOTECAR LO QUE AÚN NO TE PERTENECE:

Adjunto la Resolución de la DGSJFP, de 28 de marzo de 2023 (BOE de 18 de abril de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG nos recuerda que no se puede hipotecar lo que aún no es tuyo. Se formaliza en escritura pública una cesión de una finca a cambio de una pensión vitalicia. Cedente (persona mayor), cede la finca a un tercero (cesionario), a cambio de una pensión vitalicia. La cesión se formaliza con una condición suspensiva, de forma que la transmisión del dominio se producirá cuando la parte cesionaria justifique que ha satisfecho la totalidad de la pensión convenida (se entiende que a la muerte del cedente). Asimismo (para garantizar que los obligados al pago de la pensión la abonarán), la parte cesionaria constituye hipoteca sobre dicho inmueble, a favor del cedente, como garantía adicional en el pago de la pensión vitalicia. Se deniega la inscripción de la hipoteca ya que la condición suspensiva aún no se ha cumplido, de forma que los cesionarios aún no han adquirido la titularidad del inmueble (condición suspensiva pendiente de cumplimiento) y, por lo tanto, no pueden hipotecar algo que aún no les pertenece.

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4.- HIPOTECA Y DOMICILIO A EFECTOS DE NOTIFICACIONES. NO PUEDE SER UN DOMICILIO EXTRANJERO:

Adjunto la Resolución de la DGSJFP, de 30 de marzo de 2023 (BOE de 18 de abril de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG nos recuerda que al formalizar un derecho real de hipoteca, en la escritura debe constar un domicilio del deudor a efectos de notificaciones y requerimientos, el cual debe estar situado en España, de modo que no es admisible señalar un domicilio del deudor en el extranjero, a estos efectos.

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5.- ESCRITURA DE EXTINCIÓN DE PAREJA ESTABLE Y DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO (PISO EN COMÚN). SE PUEDE OTORGAR CON HIJOS MENORES SI NO SE INCLUYEN EN LA ESCRITURA PACTOS QUE AFECTEN A LOS HIJOS:

Adjunto la Resolución de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, de 19 de abril de 2023 (DOGC de 24 de abril de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG determina que cuando existe una pareja estable con hijos y con una vivienda en común, cuando se extingue la pareja estable por cese de la convivencia, aunque existan esos hijos menores de edad, pueden formalizar la extinción de la pareja estable en la escritura y acordar en la misma la disolución del condominio del inmueble que tenían en común. No obstante, ello solo será posible si en dicha escritura de extinción de la pareja estable, no se incluyen medidas que afecten a los hijos, como un convenio, un plan de parentalidad, una pensión de alimentos, o un régimen de visitas (en cuyo caso, lógicamente, requeriría autorización judicial).

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6.- ESCRITURA DE DIVISIÓN MATERIAL DE ELEMENTO PRIVATIVO DE UNA FINCA SUJETA A RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL SOLO SE REQUIERE MAYORÍA SIMPLE:

Adjunto la Resolución de la DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, de 5 de mayo de 2023 (DOGC de 15 de mayo de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG determina que en el caso de un edificio antiguo con una división horizontal “singular” (dividido en 4 entidades, una de la cual, engloba 13 pisos susceptibles de aprovechamiento individualizado), si los estatutos no lo permiten expresamente (en cuyo caso no se requeriría acuerdo de Junta) es posible formalizar una división material de esta entidad que engloba esos 13 pisos, para crear 13 fincas registrales independientes, siendo únicamente necesario un acuerdo de Junta aprobado por mayoría simple (esto es, no sería necesario un acuerdo con mayorías cualificadas de 4/5).

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7.- ESCRITURA DE RECTIFICACIÓN DE ERROR (DE SUPERFICIE) EN LA DESCRIPCIÓN DE UNA FINCA (ELEMENTO PRIVATIVO) SUJETA A RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. NO SE REQUIERE DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA ANTIGUA POR LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS:

Adjunto la Resolución de la DGSJFP, de 18 de abril de 2023 (BOE de 8 de mayo de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG resuelve un supuesto en el que un sobreático, inscrito con una superficie útil de 47,51 metros, se rectifica a 97 metros (pues en realidad esa era la superficie real y correcta), mediante una escritura otorgada por el titular registral de dicha finca, en base a una certificación catastral y gráfica y un informe de arquitecto (que acreditan que se trata de un error y que ese piso tiene esa superficie desde el momento de la construcción), así como mediante un acuerdo de Junta (adoptado por unanimidad) que consiente dicha rectificación. En este caso la DG confirma que con esta escritura es suficiente para inscribir la modificación de la superficie del piso, sin que sea necesaria una escritura de declaración de obra nueva antigua, por parte de la comunidad de propietarios, donde se rectifique la descripción de dicho elemento.

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8.- CUANDO EN UNA SUCESIÓN EXISTA UN DERECHO DE TRANSMISIÓN, OJO QUE SE REQUIERE LA CONCURRENCIA DE TODOS LOS INTERESADOS EN LA HERENCIA PARA LA ENTREGA DE UN LEGADO:

Adjunto la Resolución de la DGSJFP, de 19 de abril de 2023 (BOE de 8 de mayo de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG recuerda que, en el marco del derecho de transmisión, y en base al artículo 1006 del Código Civil, cualquier operación tendente a partir la herencia a la que esté llamado el transmitente debe ser otorgada por todos los interesados en la sucesión de éste (incluyendo sus legitimarios). Se trata de un caso en el que dos personas fallecidas, en su testamento nombran como herederos a sus seis hijos (con sustitución vulgar en favor de sus respectivos descendientes) y, asimismo, ordenan a favor de tres de sus hijos legados de unos bienes inmuebles. Posteriormente, uno de esos hijos, fallece, dejando viuda y tres hijos (nietos de los primeros causantes). Se otorga escritura de entrega de legado por parte de los herederos instituidos (hijos del matrimonio fallecido) y asimismo por parte de los herederos transmisarios (nietos), pero no interviene la cónyuge viuda del hijo fallecido, cosa que la DG interpreta que es efectivamente necesaria, al ser interesada en la sucesión.

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9.- EN BREVES SERÁ POSIBLE OTORGAR ESCRITURAS DE FORMA TELEMÁTICA:

Se adjunta enlace al artículo publicado recientemente en El Periódico (AQUÍ) donde se exponen sucintamente las novedades derivadas de la Ley 11/2023. En base a la misma, en breves (a finales de noviembre vence la vacatio legis de 6 meses), será posible otorgar determinados documentos públicos de forma telemática, es decir, sin la presencia física del cliente en la Notaría. A medida que se dispongan de más novedades sobre la implementación práctica de la medida, se informará debidamente a la plantilla.

Abril 2023

1.- LOS CLIENTES SE PUEDEN IDENTIFICAR ANTE NOTARIO MEDIANTE EL PERMISO DE CIRCULACIÓN VIGENTE DEL REINO DE ESPAÑA:

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 16 de enero de 2023 (BOE de 14 de febrero de 2023). Con arreglo a ella, y a modo resumen, la DG permite que un compareciente se identifique ante Notario mediante un permiso de circulación vigente de España, aunque este recurso deberá ser empleado de manera subsidiaria o supletoria. Eso quiere decir que, de ordinario, en todo caso, la identificación de españoles deberá realizarse mediante Pasaporte o DNI. No obstante, subsidiariamente, también se podrá admitir el permiso de circulación, pues es un documento oficial expedido por una autoridad pública, con fotografía y firma, que tiene efectos identificativos.

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2.- ES NECESARIO EL CONSENTIMIENTO DE LOS NUEVOS PROPIETARIOS DE UN INMUEBLE SUJETO A UN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL PARA INSCRIBIR EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD ACUERDOS ADOPTADOS ANTES DE SU COMPRA QUE NO SE HAYAN INSCRITO

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 31 de enero de 2023 (BOE de 20 de febrero de 2023). Con arreglo a ella, y a modo de resumen, la DG recuerda que, por regla general, si una comunidad de propietarios adopta un acuerdo sujeto a inscripción en el Registro de la Propiedad, y posteriormente, antes de que se inscriba dicho acuerdo, hay cambios de titularidad en elementos privativos, para lograr la inscripción de dicho acuerdo, los nuevos propietarios deben prestar su consentimiento. No obstante, en este caso concreto, al tratarse de una herencia, la DG aplica el principio de sucesión universal (artículo 661 Cc) y permite la inscripción del acuerdo.

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3.- EN EL MARCO DE UNA HERENCIA, LA SEPARACIÓN DE UN MATRIMONIO DEBE SER PROBADA FEHACIENTEMENTE, PARA PODER PRIVAR AL CÓNYUGE SUPÉRSTITE DE SUS DERECHOS SUCESORIOS A LA LEGÍTIMA

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 24 de enero de 2023 (BOE de 14 de febrero de 2023). Con arreglo a ella, y a modo de resumen, la DG nos recuerda que, en el marco de una aceptación de herencia, para poder formalizar la misma sin el cónyuge supérstite legitimario (a resultas de estar los cónyuges separados), es necesario acreditar fehacientemente la separación (por mutuo acuerdo en escritura pública / resolución judicial de separación o divorcio / por ratificación del cónyuge que no participa en la partición.)

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4.- CAUTELAS A TENER EN CUENTA EN EL JUICIO DE SUFICIENCIA CUANDO SE EMPLEE UN PODER PREVENTIVO EN PREVISIÓN DE PÉRDIDA DE CAPACIDAD.

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 4 de noviembre de 2022 (BOE de 2 de diciembre de 2022). Con arreglo a ella, y a modo de resumen, la DG determina que para poder emplear un poder preventivo en previsión de pérdida de capacidad (del tipo que sólo despliega efectos una vez se acredite la pérdida de capacidad, no antes) no basta un juicio de suficiencia genérico como en cualquier clase de poder, sino que se exigirán unos requisitos adicionales, a saber: se estará a la voluntad del poderdante y, en todo caso, se exigirá certificado médico actual, con indicación de fecha, autor, objeto y un juicio expreso del Notario conforme el poderdante está en la situación de apoyo descrita para que el poder entre en vigor (e incluso, en caso de duda, se podrá exigir un informe pericial que se valorará en un acta notarial aparte o, en su caso, añadiendo la comparecencia del poderdante para valorar in situ su situación de necesidad).

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5.- LAS RESOLUCIONES JUDICIALES QUE AFECTEN A LA CAPACIDAD DE LA PERSONA DEBEN ESTAR INSCRITAS EN EL REGISTRO CIVIL PARA QUE LOS ACTOS DERIVADOS DE LAS MISMAS TENGAN ACCESO AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 3 de enero de 2023 (BOE de 9 de febrero de 2023). Con arreglo a ella, y a modo de resumen, la DG nos recuerda que la sentencia judicial que afecte a la capacidad de una persona, además de firme, debe estar inscrita en el Registro Civil. Sin este requisito, el acto realizado por el representante, no podrá acceder al Registro de la Propiedad.

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6.- CUANDO SE INDIQUE EL RÉGIMEN ECONÓMICO DEL MATRIMONIO EN UNA ESCRITURA, DEBE DETALLARSE SI ES LEGAL O CONVENCIONAL

Adjunto la Resolución de la DGSJFP de 20 de diciembre de 2022 (BOE de 3 de febrero de 2023). Con arreglo a ella, y a modo de resumen, la DG nos recuerda que al indicar el régimen económico del matrimonio, es necesario determinar en la escritura si dicho régimen económico-matrimonial es legal o pactado (ya que en caso de ser pactado, se pueden haber previsto reglas específicas de gestión y disposición, distintas de las genéricas previstas en el régimen legal del Código). Además, si es un régimen pactado o convencional debe acreditársele al notario mediante la exhibición del documento auténtico del que resulte el régimen económico convencional (capitulaciones matrimoniales) con los datos de inscripción en el Registro Civil competente. También puede acreditarse con certificación de matrimonio del Registro Civil a cuyo margen debe constar anotado el otorgamiento de las capitulaciones en las que se pacte el referido régimen económico matrimonial convencional, el día del otorgamiento, el notario autorizante y el número de protocolo.

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7.- NECESIDAD DE QUE EL NOTARIO HAGA CONSTAR EXPRESAMENTE EN EL JUICIO DE SUFICIENCIA NOTARIAL LA SALVEDAD DE AUTOCONTRATACIÓN Y/O CONFLICTO DE INTERÉS.

Adjunto resolución de la DGSJFP de 9 de marzo de 2023 (B.O.E. 27 de marzo de 2023). En esta interesante resolución la DG reitera una vez más su doctrina en cuanto al juicio de suficiencia notarial y autocontratación, en el sentido de que deben extremarse las precauciones cuándo se esté en presencia de un negocio jurídico otorgado por un apoderado que a su vez interviene en su propio nombre y derecho como parte con intereses contrapuestos a los de su poderdante. En el caso que nos plantea la resolución, el Registrador suspende la inscripción de una donación en la que el donante actúa a su vez como apoderado del donatario, sin expresarse en la escritura de donación que, en el poder otorgado por el donatario se salva expresamente la figura de la autocontratación y/o el conflicto de intereses. Recuerda el centro directivo su ya reiteradísima doctrina de que el artículo 98 de la ley 24/2001 atribuye en exclusiva el juicio de suficiencia de la representación alegada al notario, sin que el registrador pueda exigir para su calificación que se le exhiba, acompañe o transcriba el documento del que resulte la representación. No obstante, cuando se de la figura de la autocontratación no basta con que el notario haga constar en la escritura el juicio de suficiencia notarial, sino que además será necesario que exprese nítidamente que el documento auténtico del que resulta la representación (poder) contempla la salvedad de autocontratación.”

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8.- LEY APLICABLE EN MATERIA DE RÉGIMENES ECONÓMICO-MATRIMONIALES CON ELEMENTOS INTERNACIONALES

8.1.- LEY APLICABLE AL RÉGIMEN ECONÓMICO-MATRIMONIAL:

Rige el Reglamento UE 2016/1103 (AQUÍ), aplicable a todos los matrimonios celebrados a partir de junio de 2019, que es de aplicación universal (permite aplicar incluso leyes que no sean de países de la UE).
El Reglamento (art. 22) permite a los cónyuges elegir la ley aplicable a su régimen económico matrimonial entre la del lugar de celebración o la de la nacionalidad de cualquiera de los cónyuges.
Validez del acuerdo: Sujeta a los requisitos formales de cada país (en consecuencia, en España, se exigirá escritura pública).
‍En defecto de pacto, la ley aplicable será (art. 26): La de la primera residencia habitual tras el matrimonio, la de la nacionalidad común o la del vínculo más estrecho.
‍También de aplicación a las “uniones registradas”: Parejas estables inscritas en un Registro público.

8.2.- LEY APLICABLE AL DIVORCIO:

Rige el Reglamento UE 1259/2010 (AQUÍ), sobre ley aplicable al divorcio, también de aplicación universal (permite aplicar incluso leyes que no sean de países de la UE).
El Reglamento (art. 5) permite a los cónyuges elegir la ley aplicable a divorcio entre la del lugar de residencia habitual, la del último lugar de residencia habitual, la del Estado cuya nacionalidad tenga uno de los cónyuges en el momento de celebración del pacto o la ley del foro.
Validez del acuerdo: Sujeta a los requisitos formales de cada país (en España, escritura pública de pactos en previsión de ruptura).
‍En defecto de pacto, se aplicarían los criterios del art. 8 del Reglamento.